Browsing tag: voorraad

  • 9 april 2015

    de toekomst van onderhoud (2)

    – Van MJOP naar voorraad – 

    Voor een duurzame onderhoudsstrategie moet je anders kijken. Het op component niveau beschouwen van de opgave levert zowel op strategisch als op operationeel nieuw nieuwe kansen op. Het vorige artikel (1) introduceerde de componentaanpak, niet alleen voor vernieuwing, maar juist voor onderhoud. Het laat zien dat de voorraad op verschillende manier te benaderen is. Voor een duurzame strategie heb je andere middelen nodig dan een MJOP. Doordat deze op complex niveau is gericht ga je altijd de diepte in. Met componenten heb je de keuze om de breedte te verkennen (portfolio) voordat je (alsnog) de diepte in gaat, bij de fysieke uitvoering.

    Een van de keuzes heeft betrekking op het niveau dat je wil hebben. Hoe gedetailleerd wil je het hebben. Het gaat daarbij om keuzes te maken in prijs, kwaliteit, maar ook in aanbod en diversiteit. Door de randvoorwaarden te specificeren bepaal je als opdrachtgever of je het op woning niveau, complex niveau of voorraad niveau gaat aanpakken. Wordt het een instrument om op strategisch niveau de oplossingen te verkennen, of juist op operationeel niveau de inhoud van de oplossing te definiëren. Met componenten zijn beide niveaus mogelijk.


    Lees meer

  • 19 maart 2015

    De toekomst van onderhoud

    – De component als drager voor onderhoud –

    Door: Haico van Nunen, 19 maart 2015

    De bouw verandert. Nieuwe inzichten, nieuwe opgaven, of deels oude opgaven worden op een andere manier ingevuld. Maar anders omgaan met bouwen betekent ook anders omgaan met onderhoud. Vanuit de beheersbaarheid van de onderhoudslasten worden diverse initiatieven ondernomen om de kosten te reduceren. Ingegeven vanuit sturing van het proces (wie doet het), vanuit het moment van onderhoud plegen (bijvoorbeeld vraaggestuurd of juist op basis van conditiemetingen), en vanuit de te realiseren kwaliteit (wat ga je leveren). Het betreft allemaal manieren om te zoeken naar een optimalisatie van het bestaande onderhoud aan een woning als geheel. De vraag is of, met alle gedifferentieerde vragen van vandaag de dag, de complexgerichte of de woninggerichte aanpak het beste is?

    Lees meer

  • 3 november 2014

    Duurzame energie, crisis en een warme trui

    Onze kerntaak als corporatie is het bieden van huisvesting voor mensen met lage inkomens. Die huisvesting moet betaalbaar zijn voor de huurders, maar ook voor de corporatie. Immers, als de corporatie er niet meer is kunnen we ook geen woningen verhuren. Energiezuinig bouwen is daarmee een uitdaging. Het verbetert voor huurders de betaalbaarheid van verwarming en warm water, maar verhoogt de investering van de corporatie.

    Warme-truien

    Lees meer

  • 2 juli 2014

    Grondstoffen hergebruiken: Urban Mining

    We bouwen niet voor de eeuwigheid. Gebouwen gaan lang mee, maar ooit komt er een moment dat de ingrepen niet meer opwegen tegen de kosten (1). Of het gebouw heeft een bepaalde maatschappelijke waarde waardoor de investeringen wel worden gedaan. De grachtenpanden in Amsterdam, de tuinsteden verspreid door heel Nederland, of individuele complexen die net een extra waarde kennen vanuit stedenbouw, architectuur, gebruik of een mix hiervan. Maar door de bank genomen worden gebouwen gebouwd, onderhouden, verbeterd, gebruikt en uiteindelijk gesloopt, met 120 jaar als referentie levensduur (2). Soms langer, soms korter, maar laten we 120 jaar als uitgangspunt nemen.

    De eerste opgave is natuurlijk om de woningen zo lang mogelijk mee te laten gaan, het beheren en onderhouden van de woningen staat daarbij voorop (3). Als dan blijkt dat de woning niet meer voldoet en ook niet aan te passen is binnen financiële en technische kaders, moet hij plaats maken voor iets anders. Voorheen was dat ook de gedachte, zo snel mogelijk weg, om plaats te maken voor nieuwbouw. Slopen stond gelijk aan de kogel of een bulldozer. Dat is verleden tijd, aangezien er wettelijke eisen worden gesteld aan het afvoeren van materialen. Het mag niet allemaal meer op een grote hoop en er moet onderscheid gemaakt worden naar materiaalsoort. Neemt niet weg dat er nog veel (steen)materiaal in zit, maar verschillende producten zoals hout, metaal en kunststof moeten gescheiden worden. Dat is dan nog steeds ingestoken vanuit het slopen, het afvoeren van afval. Maar met het scheiden van bouwproducten / materialen komt de potentiële waarde van de materialen naar voren. Initiatieven zoals een hergebruikscarrousel (4) ontstaan, zeker voor oudere bouwproducten (pannen, deuren, kozijnen) ontstaat er een bloeiende markt, of zelfs studies naar hergebruik van casco’s (5) of losse elementen (6) vinden plaats. In eerste instantie blijft het beperkt tot losse initiatieven en incidenten.

    eindhoven - barriersloopfotos_001

    Van sloop naar winning
    Langzaam komt er verandering in. Het scheiden van afval wordt een nieuwe markt. Bestaande spelers (afvalverwerkers), maar ook nieuwe ondernemingen, gaan aan de slag om bouw- en sloopafval opnieuw in te zetten. Het is dan ook geen afval meer, maar het gaat over nieuwe producten en nieuwe grondstoffen. Ondersteund door initiatieven zoals ‘Cradle to Cradle’, maar ook ‘B Corp’, wordt er meer nagedacht over de toekomst en welke spullen nog uit de gebouwde omgeving gehaald kunnen worden. In eerste instantie gaat het hier om het zoeken naar mogelijkheden om het casco opnieuw te gebruiken. We zijn dan eigenlijk nog steeds bezig met renovatie of transformatie. Het casco hergebruiken is een van de hoogste niveaus van hergebruik. Je gebruikt namelijk niet alleen materialen opnieuw, maar de hele eraan gekoppelde functie. Als cascohergebruik niet meer mogelijk is wordt bekeken welke mogelijkheden de afzonderlijke producten en materialen hebben. Gelukkig wordt er steeds meer op voorhand nagedacht over wat je moet doen om hergebruik mogelijk te maken, niet alleen monteren, maar ook demonteren krijgt aandacht. Hetzelfde zie je in de ICT techniek. Alle smartphones, tablets en ander gadgets zitten vol met zeldzame materialen. In eerste instantie werd dit gewonnen uit de bodem maar steeds meer worden deze apparaten teruggenomen (zelfs tegen een vergoeding) omdat de verwerkte materialen, hoe minimaal ook, veel geld waard zijn. Voor telefoons is een heel terugnametraject vastgelegd (7). Het enige dat je merkt is dat de consument er nog niet echt mee bezig is. De oude telefoon blijft liggen als ‘reserve’ die je vervolgens toch nooit meer gebruikt en achterin de lade terecht komt. Op die manier gaan grondstoffen verloren. In de bouw moet ook de gedachte dat het om grondstoffen met waarde gaat nog voeten in de aarde krijgen. Daar zijn het vooral sloopbedrijven die de waarde van materiaalstromen zien. Afdanken wordt dan grondstofwinning, ook wel Urban Mining genoemd.

    Toekomst van Urban Mining
    Hoe gaat de ontwikkeling dan verder? Afval wordt gezien als voedsel en nieuwe initiatieven ontstaan. Bijvoorbeeld door materialen in te zamelen of om te ontwerpen vanuit herwinbaarheid. Het wordt voor bedrijven interessant om hun eigen grondstoffen te beheren. Het is een manier om de continuïteit te waarborgen in de toekomst, terugnemen van je eigen producten garandeert een aanvoer van grondstoffen. Aan de andere kant zal ook regelgeving een rol gaan spelen. De milieuanalyse voor nieuwbouw in het Bouwbesluit (nu nog zonder eis) zal in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid ook om een invulling vragen bij de bestaande bouw. Het verminderen van de benodigde bodemgrondstoffen wordt daarin dan natuurlijk beloond. Op die manier wordt Urban Mining niet alleen iets voor de producent/aanbieder, maar ook voor de opdrachtgever en eindgebruiker omdat men er (nog altijd wel verplicht) om gaat vragen. Het wordt een onderscheidende kwaliteit en het is goed om daar nu al rekening mee te houden.

    Levensduur en milieubelasting_1000_BouwhulpGroep

    Vandaag
    Op dit moment zijn we nog niet zo ver. Het selecteren van materialen en bewust ontwerpen op hergebruik gebeurt nog maar beperkt. Natuurlijk zijn er producenten of branches die een keurmerk voor hun product hebben, of die beter scoren in de milieudatabase dan vergelijkbare producten. Actief gebruik van deze kennis bij materiaalselectie of ontwerp gebeurt nog maar mondjesmaat. Maar dat wil niet zeggen dat het achterwege moet blijven. Het gaat namelijk over bouwen met toekomst. En dat moeten we in de toekomst zo efficiënt mogelijk doen. De laatste jaren zijn we op het vlak van energiegebruik aardig bezig, maar op het vlak van materiaalgebruik moet er nog veel gebeuren en zijn we nog lang niet efficiënt genoeg.
    De traditionele stapelbouwmethode heeft de eigenschap dat bouwdelen gemakkelijk te scheiden zijn. Dit geldt ook voor een groot deel van de systeembouwwoningen, die in de periode 1945-1975 in Nederland gebouwd zijn. Zonder specifiek onderzoek is te stellen dat zeker 20% van de woningvoorraad de kenmerken bezit om bouwdelen te demonteren. Maar er is nog een groot verschil tussen kunnen en doen.

    Op dit moment is het van belang om in het kader van Urban Mining de materiaalstromen bij de verschillende vormen van kwaliteitsaanpassing in kaart te brengen (conserveren, renoveren, transformeren en nieuwbouw) en daarbij kennis te ontwikkelen over de mogelijkheden voor de verschillende woningtypen en bouwsystemen, ten aanzien van het gebruik en hergebruik van bouwdelen en materialen. Een aardig voorbeeld uit het verleden is hergebruik van de Elementumflats in Maassluis, waarbij in de praktijk gebleken is wat er her te gebruiken is en wat de milieubelasting ervan is in vergelijking met volledige nieuwbouw. De berekeningsmethoden zijn er en de praktijk is volop aan verandering toe. Nu wordt het tijd de kennis eenduidig te documenteren, zodat we gezamenlijk begrip krijgen.


    Bronnen/verwijzingen:

    (1) Het einde van de levensduur kan worden ingegeven door drie verschillende oorzaken. Dat kan technisch (te veel aanpassingen), economisch (te duur) of functioneel (geen vraag) van aard zijn
    (2) Proefschrift ‘Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment, Haico van Nunen, 2010
    (3) Op www.levensduur-denken.nl worden de thema’s beheer, onderhoud en milieu in hun breedheid besproken
    (4) ‘Leren door demonstreren’, SEV, april 2007
    (5) ‘Aftoppen, de eerste winst’, Bouwwereld 19, 8 oktober 2001
    (6) ‘HerGebruikt Bouwen’, rapportage H. van Nunen 1999
    (7) Diverse websites zamelen telefoons in om ze te recyclen, onder meer www.zonzoo.nl, www.techreturns.nl of www.recell.nl

     

  • 19 mei 2014

    Programma voor aanbod: weten wat je wil

    Als je vroeger ging bouwen, dan moest je alles vooraf zelf bedenken: welke ruimte heb ik nodig, hoe komt het eruit te zien, maar ook: waarvan ga ik het maken en hoe ga ik het maken? Daarvoor nam je verschillende partijen in dienst om dat voor je te doen, aangezien de meeste mensen (en bedrijven) niet zelf al de benodigde kennis in huis hebben. De architect, constructeur, bouwfysicus of adviseur, maar ook bestekschrijver en uiteindelijk de bouwer. Het hele ontwerp en de specificatie werden opgesteld vanuit de vraag. Een complexe werkwijze, maar met een afgestemd eindresultaat.
    Vandaag de dag wordt het steeds meer omgedraaid. De individuele vraag vormt niet meer het uitgangspunt, er komt een aanbodgestuurde markt. Je ziet het overal, iedere speler op de markt heeft een concept om de (ver)bouwopgave in te vullen. Het betreft dan een standaardaanbod, dat geschikt is voor (een deel van) de woningvoorraad. Natuurlijk is er naast de basis ruimte voor maatwerk om aanbod en vraag zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.

    aanbod- Paul Giovanopoulos 1989

    Als het goed is, komt bovenstaande bekend voor. De aanbieders hebben langzaamaan een omschakeling gemaakt waarin ze hun aanbodgedreven kant te laten zien. De een is hier verder in dan de ander, en dat maakt de markt op dit moment wellicht wat schimmig, maar er is aanbod. Daarmee wordt het wel lastiger voor de opdrachtgever. Voorheen had hij een idee en zocht daar diverse partijen bij, die dit verder met hem uitwerkten. Daarbij was een basisidee nodig, maar gaandeweg het traject kwam het definitieve ontwerp pas tot stand. Het is niet voor niets dat gewerkt wordt met een schetsontwerp, voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp. Met de aanbodgestuurde markt moet je op voorhand weten wat je zoekt, je stapt op een later moment in, bijvoorbeeld bij het definitief ontwerp (afhankelijk van het concept, of hooguit in een voorlopig ontwerp). Bovendien moet je als opdrachtgever alle stappen vooraf zelf doen. Daar waar het vanuit de vraag meer als een team werd opgepakt, moet je nu als individu de keuzes op voorhand hebben gemaakt. Natuurlijk zal iedere conceptaanbieder je willen uitleggen waarom hij/zij het beste aanbod heeft, maar alles staat of valt bij het juiste programma.
    De nieuwe markt vergt dan ook wat van de opdrachtgever. Tot nu toe is het vaak gegaan over de veranderingen van de aanbieders. Hoe zij hun visie en processen aan moesten passen om met een aanbod te komen, en hoe lastig dat is. Ik denk dat het nog veel belangrijker is om de opdrachtgever de juiste keuze te laten maken. En daar is nog een hele verandering voor te gaan. Het gaat daarbij om de integrale opgave zichtbaar te maken. Sommige aspecten zijn bij de aanbodgestuurde markt minder van belang. Materialisatie en bouwproces zijn de verantwoordelijkheid van de aanbieder, maar zelfs dat is van belang om te weten, bijvoorbeeld in verband met planning of toekomstig onderhoud. Ook ruimte en beeld bijvoorbeeld zijn nog steeds van belang. Bovendien zijn er meer onderwerpen die normaal gedurende het ontwerptraject aan bod komen en opgelost worden, denk aan de te realiseren kwaliteitsniveaus, onderhoud of comfort. En alles natuurlijk afgezet tegen de economische consequenties. Als puzzelstukjes passen verschillende aspecten in elkaar. En al die aspecten hebben te maken met het programma. Daarbij gaat het niet alleen over het heden, maar ook over de toekomst. Het opstellen van een programma vraagt om levensduurdenken:, wat doe ik nu en wat zijn de effecten voor morgen en overmorgen?

    265 Puzzel van de programmastudie-Bouwhulp

    De verschuiving van een vraaggestuurde naar aanbodgestuurde markt lijkt eenvoudig. Een passend aanbod voor ieder project. Maar er wordt veel meer verlangd van de opdrachtgever. Daar waar hij vroeger een team om zich heen had, moet hij het nu zelf allemaal voorzien. Het gaat toch om een lange periode. Zelfs (beperkt) onderhoud gaat al snel over twintig jaar. Grootonderhoud, transformatie of (ver)nieuwbouw gaan over nog langere perioden. Het formuleren van het programma is dan essentieel, het bepaalt de toekomst. Binnen levensduurdenken staan deze afwegingen centraal en dat kan de opdrachtgever ondersteunen bij het vaststellen van het programma.

  • 22 april 2014

    Nieuwe vormen van samenwerken

    – Orakel van Delphi –

    De raadpleging van een Orakel is een eeuwenoude, welbekende manier om antwoord op een vraag te krijgen. Renovatie 2014 had een eigen Orakel. In samenspraak met een panel van deskundigen, die zich als dienaar van de kennis opstellen, poogde dit Orakel van Delphi een antwoord te geven op de dilemma’s die zich in een praktijk voordoen. De uitgelezen kans voor woningcorporaties om vragen te stellen aan specialisten uit meerdere sectoren. Ieder dag worden dezelfde drie projecten belicht, maar telkens vanuit een ander invalshoek (1).

    Nieuwe vormen van samenwerken
    De eerste dag stond  het nieuwe samenwerken centraal. De traditionele rolverdeling inde bouw is aan het veranderen. Dat houdt in dat de taken en verantwoordelijkheden anders worden, of dat ze in ieder geval anders ingevuld worden. Er wordt meer samengewerkt, ‘lean’ is het toverwoord en op papier gaat het daar allemaal beter, sneller en goedkoper door. Maar wat zijn de bevindingen van de drie orakel projecten. Jan Willem van den Groep (Platform31), Alfred van den Bosch (De Alliantie) en Gerben van Dijk (Vernieuwing Bouw)  geven als Orakel hun visie op de dilemma’s.

    orakel beurs 2014

    De Kroeven – Roosendaal
    Passief renoveren brengt een nieuwe kwaliteitsstandaard met zich mee. Het simpelweg stapelen van materialen is niet toereikend om het gewenste kwaliteitsniveau te halen. Maar hoe zorg je er nu voor dat je op voorhand de juiste kennis in huis haalt. Iedereen zal roepen dat hij het kan, maar welke partij is op voorhand het meest geschikt en zal ook kennis meebrengen.  Hieraan gekoppeld geldt tevens dat deze partijen die de kennis en kunde in huis hebben ook op hun verantwoordelijkheid aangesproken moeten kunnen worden. Met het in elkaar schuiven van de keten kan het soms ingewikkelder worden. Als alle partijen meedenken en kennis inbrengen voor een bouwdeel, wie is er dan uiteindelijk eindverantwoordelijke.  De financiering van een transformatie vraagt om meer financiële armslag dan de gemiddelde renovatie. Het gaat al snel over €20.000 of meer. Welke kansen zijn er, naast de huurinkomsten om die extra ruimte te realiseren? Zijn er binnen de veranderende rollen ook partijen aan te wijzen die juist inde financiering hun bijdrage kunnen geven.

    Poster - De Kroeven blad1-kl

    Active House Montfoort
    Met nieuwe vormen van samenwerken moet het sneller, beter en goedkoper worden. Bij Active House Montfoort is door de markt aangegeven dat het gerealiseerde concept € 95.000, mag kosten. Aangezien de investeringskosten voor de tien pilotwoningen €130.000 bedraagt is daar nog een slag te slaan.  In hoeverre kan door andere vormen van samenwerken dat gat ingevuld worden? Net als bij de Kroeven wordt er gesteld dat met de samenwerking een veelvoud aan partijen met zich mee brengen. Maar wie zorgt er nu uiteindelijk voor de eindkwaliteit, en wie is er eindverantwoordelijke? In het geval van de Poorters van Montfoort was een consortium  eindverantwoordelijke, maar ook binnen de verschillend partijen geldt de vraag wie welke prestaties moet leveren en ook hoe dat geborgd wordt. Een goed voorbeeld is de luchtdichtheid , waar veel disciplines gezamenlijk moeten zorgen voor het eindresultaat. Het realiseren van een gebouw vraagt om inzet van alle partijen. Met name bij niet alle daagse oplossingen moet je de juiste kennis in huis halen en partijen hebben zowel in de voorfase als in de uitvoeringsfase die mee kunnen denken. Binnen de visie van Active House betekent dit bijvoorbeeld continue de uitgangspunten in het oog houden, en daarvanuit de keuzes maken.

     Poster - De Poorters blad1-kl

    Hortensiaflat – Heerhugowaard
    Bij de Hortensiaflat is men in feite haar tijd al ver vooruit, gezien de discussies die er nu zijn over de privatisering van de kwaliteitsborging. Bij dit project zijn partijen zelf verantwoordelijk voor de kwaliteitscontrole. Hiervoor moet  wel een andere manier van organiseren plaatsvinden. De kosten voor deze renovatie zijn hoog. (Beter) samenwerken zou hier een besparing kunnen leveren, maar op welk vlak is die besparing te zoeken? Tot slot geldt ook voor dit project dat er met veel partijen aan het resultaat wordt gewerkt. Maar waar liggen nu de verschillende verantwoordelijkheden.

    Poster - Hortensiaflat blad1-kl

    Het Orakel
    Al met al kan gesteld worden dat de bouw aan het veranderen is. De drie projecten laten al zien dat met projectteams of consortia de opgave meer integraal wordt opgepakt. Maar we zijn eigenlijk pas net bezig met de nieuwe vormen van samenwerken. Het terugkerende dilemma is toch wel  het benoemen van de verantwoordelijkheden. Het lijkt nu vaak wel of iedereen mag mee roepen bij het ontwikkelen van een bouwdeel, maar dat als puntje bij paaltje komt er niemand ‘echt’ voor verantwoordelijk is. Het aanwijzen van een verantwoordelijke voor een (deel) van het gebouw zorgt ervoor dat er iemand is die zich afvraagt of de juiste kwaliteit is wel is geleverd, of dat het niet nog optimaler kan. Dat ondervangt meteen een ander probleem, namelijk at van kennis in huis halen. Iemand die niet de juiste kennis heeft zal ook niet verantwoordelijk willen zijn voor dat deel van het project. Als je de risico’s niet kent wil je ook niet dat het je verantwoordelijkheid is.  Daar komt bij dat het ook echt een nieuwe vorm van samenwerken is en dat gebeurt niet van de ene op de ander dag. Nu merk je dat je toch al snel wordt afgerekend op één resultaat, terwijl het eigenlijke een kwestie van investeren is, om de langere termijn in een nieuwe vorm van samenwerken uit te komen. Maar dat vergt ook een andere manier van opdrachtgeven. Waarbij je een aantal zaken uit handen geeft aan het samenwerkingsverband, maar dat aan de voorkant beter moet afbakenen wat je nu precies wil hebben.

     

    bronnen/vermeldingen: 

    (1)    Iedere dag werden dezelfde drie projecten (De Kroeven, Roosendaal, De Poorters van Montfoort, De Hortensiaflat, Heerhugowaard) gepresenteerd vanuit het perspectief van de toeleverende industrie, bewoners en adviseurs. Zij toonden afzonderlijk hun praktijk in woord en beeld en legden hun vragen voor aan het Orakel. Elke dag staat een ander thema centraal, te weten Nieuwe vormen van samenwerken, Bewoners aan de Knoppen en Levensduur-denken.  In alle gevallen ging het om de kwaliteitsaanpassingen van de woning. Elke dag behandelde een wisselend panel van deskundigen anderhalf uur lang de dilemma’s.

  • 6 maart 2014

    van stip naar lijn

    Invulling geven aan de stip op de horizon

    Renovatie is in beweging. Een beetje. Langzaamaan ontstaan er initiatieven om met een renovatie substantieel kwaliteit toe te voegen voor de langere termijn. Het is nog geen gemeengoed en blijft tot nu toe nog hangen op voorbeeldprojecten en pilots, maar er is beweging om de renovatieopgave voor de lange termijn vorm te geven. Een veelgehoord doel is om ‘de stip op de horizon’ in te vullen. Maar dan komt ook meteen de vraag naar voren, hoe ziet die stip er uit? En is er wel sprake van één stip?


    Lees meer

  • 12 februari 2014

    gebruik bepaalt kwart duurzaamheid

    Het begrip duurzaamheid wordt veel gebruikt. Het is echter altijd maar weer de vraag wat er nu precies onder wordt verstaan, en hoe je ernaar kijkt. Zo is duurzaamheid niet iets van de korte termijn, maar van de lange termijn. Als we het hebben over de duurzaamheid van een woning, dan gaat het ook niet over een exploitatie van vijftig jaar, het gaat minstens over het dubbele daarvan, of wel 120 jaar (1). Maar als we kijken naar een periode van 120 jaar dan moeten we ook meerdere zaken daarin een plek geven. Duurzaamheid gaat dan niet alleen over het gebruik van energie, maar ook over het gebruik van materialen. En dan zijn er nog de aspecten die we niet kunnen meten. Dat mensen graag op die plek willen blijven wonen, dat ze het er prettig vinden en het beeld aanspreekt, zijn waarden die wel een rol spelen, maar niet ‘berekend’ kunnen worden. Ook dat is een vorm van duurzaamheid.

    Eindhoven Philipsdorp BouwhulpGroep_1000

    Laten we eens kijken naar een woning en de genoemde 120 jaar. De woning wordt gebouwd, waarbij veel materialen nodig zijn. De eerste jaren is er nog niet veel onderhoud nodig, maar hoe ouder het gebouw, des te meer er gedaan moet worden. Schilderen, kozijnen vervangen, dakbedekking vernieuwen, noem maar op. Maar ook aanpassingen vanuit comfort. Een grotere badkamer, een uitbouw of een dakkapel behoren tot de aanpassingen in de tijd. Uiteindelijk, na vele jaren is de woning slechts met grote moeite aan te passen en kan er besloten worden om te slopen. In het voorbeeld gaan we ervan uit dat dit ongever na 120 jaar het geval is. De hierboven beschreven gang van zaken levert, uitgedrukt in milieubelasting, een verhouding op van 30-50-20, voor bouwen, gebruiken en slopen. Dat betekent dat in de gebruiksfase nog ongeveer de helft van de materiaalgebonden milieubelasting wordt veroorzaakt. Over een periode van 120 jaar is ongeveer de helft van de milieubelasting toe te wijzen aan materiaal, de andere helft aan energie (2). Dat betekent dus dat de helft van de helft, een kwart van de milieulast, wordt veroorzaakt in de gebruiksfaser. Het gaat dan om noodzakelijk onderhoud, vervanging en aanpassingen , dus door de manier waarop we met de woning omgaan. De manier waarop we renoveren is bepalend voor een kwart van de totale milieudruk van een gebouw. Dat vormt een mooie opgave om mee aan de slag te gaan.

    Levensduur en milieubelasting_1000_BouwhulpGroep

    Duurzaamheid als totaal
    Materiaalgebonden milieulast bedraagt de helft van het totaal, maar er is nog een helft, namelijk de energetische kant. Daar wordt momenteel hard aan gewerkt om ook een reductie van de milieulast te realiseren. Veelal niet vanuit duurzaamheid geredeneerd, maar vanuit woonlasten. Met nul-op-de-meter kan uiteindelijk de milieulast zelfs met vijftig procent afnemen, namelijk het totale energieverbruik wordt opgenomen. Bij renovatie gebeurt dit halverwege de periode van 120 jaar. De totale afname bedraagt in dat geval nog maar een kwart. In deze discussie komt de optie sloop en nieuwbouw ook vaak naar voren. Energiezuinige woningen zouden in de nieuwbouw makkelijker te realiseren zijn. Wat daarbij al snel vergeten wordt is dat het bouwen en slopen (nu respectievelijk 30 en 20 procent) op dat moment een substantieel aandeel in de milieuilast innemen, maar wel over een kortere periode. Een halvering van de levensduur betekent in dat geval een verdubbeling van de last (er is immers minder tijd om de initiële last over te verdelen) 30 wordt 60 en 20 wordt 40 procent. Daarmee is de optie slopen na zestig jaar, geen geldig alternatief en biedt renovatie juist mogelijkheden om duurzaam bezig te zijn.

    Nieuwe opgave
    De eerste winst op duurzaamheidsgebied is om te renoveren. Nieuwbouw zorgt alleen maar voor extra milieulast. Maar daarmee zijn we er nog niet. Energetische oplossingen wordt aan gewerkt en dat zal stapje voor stapje zijn doel bereiken. Binnen de renovatie ligt een hele opgave. Een kwart van de milieubelasting wordt in deze fase veroorzaakt. Nieuwe technieken zijn nodig om nog beter en nog efficiënter hiermee om te kunnen gaan. Cradle 2 cradle, hergebruik of herwinbare grondstoffen bieden legio mogelijkheden om ook in de gebruiksfase een optimalisate na te kunnen streven. Dat zal niet van vandaag op morgen gebeuren, maar het biedt kansen voor de toekomst.

    Bronnen:

    (1) De gemiddelde levensduur van een woning in Nederland bedraagt minimaal 120 jaar. In die periode wordt een woning gebouwd, gebruikt en aanbepast en uiteindelijk weer afgebroken.
    (2) op basis van zes referentieprojecten ligt de verhouding gemiddeld op 55% materiaalgebonden en 45% energiegebonden. Voor de eenvoud wordt in dit voorbeeld een verhouding van 50-50 aangehouden.
    (3) ‘De woning, grondstoffenbank of afval?’, Haico van Nunen,kennisbank bestaandewoningbouw, 28 januari 2014

  • 3 december 2013

    meer bewonerstevredenheid, minder techniek

    Ruimte voor vraaggestuurd onderhoud

    Alles slijt in de tijd
    Onderdelen van woningen gaan achteruit, de een harder dan de ander. De prestatie van een onderdeel is afhankelijk van verschillende invloeden. De oorspronkelijke kwaliteit van het product, maar ook hoe het is aangebracht, waar het zich bevindt, hoe het gebruikt wordt en hoe het onderhouden wordt, bepalen hoe lang iets mee gaat (1). Daarnaast is er nog iets van belang, namelijk: hoe het eruit ziet en welke waarde men er aan hangt (beleving). Er zijn eigenlijk drie soorten van levensduur te benoemen: technisch, economisch en functioneel. Welke levensduur hiervan maatgevend is voor vervanging kan wisselen. Wel is het vaak zo dat de technische levensduur het langst is, vervolgens de economische levensduur en tot slot de functionele levensduur, al is dit geen wetmatigheid. De vraag die nu naar voren komt, is hoe lang een onderdeel mee kan gaan en als we dit weten hoe we dit kunnen gebruiken.


    Lees meer

  • 30 oktober 2013

    Rek in de tijd

    Het accommoderend vermogen van de woningvoorraad

    Woningen voorzien in bepaalde behoeften. Die behoeften zijn aan verandering onderhevig. De manier van wonen van vijftig jaar geleden verschilt nogal met die van nu. De bestaande voorraad is gebaseerd op een manier van wonen uit het verleden. De vraag is, zit er rek in de tijd, met andere woorden, in welke mate bezitten woningen een accommoderend vermogen?
    Iedere woning die gebouwd wordt, wordt ontworpen binnen een bepaalde tijdgeest. Een nieuwbouwwoning op dit moment wordt gebouwd volgens een programma van eisen uit deze tijd. Het huidige bouwbesluit is leidend, het budget is passend bij een huurstelling of koopprijs en er worden voorzieningen aangebracht die we vandaag de dag nodig achten: afmetingen van de keuken, energieprestatie, aantal wandcontactdozen en het aantal toiletten in de woning, passend bij deze tijd. De woning wordt gerealiseerd met de huidige bekende en veel toegepaste technieken. Deze gang van zaken was in het verleden ook al het geval, maar dan met de opvattingen op dat moment. De normen en opvattingen van weleer hebben geleid tot de woningen zoals die er nu staan. Voor de aanpassingsvraag zijn die uitgangspunten van belang, ze duiden op een oorspronkelijke kwaliteit en het vermogen om vanuit de oorspronkelijke kwaliteit veranderingen te faciliteren.

    008 figuur ontwikkeling huishoudens © 2008

    Het wonen is veranderd, en daarmee ook de wensen/eisen, die we aan het wonen stellen. Het is niet voor niets dat de huidige nieuwbouwwoningen anders zijn. Als voorbeeld een woning uit de jaren vijftig. Werden daar vroeger de bedden nog in getekend en kon men wel met zeven of acht personen hierin wonen, op dit moment wordt diezelfde woning gebruikt door een- of tweepersoonshuishoudens. Het gaat dan om een hele andere manier van gebruiken van een woning. Bij woningverbeteringen, of dat nu conserveren, renoveren of transformeren betreft (1), moet je dan ook rekening houden met die veranderende eisen. Renovatie is een zoektocht naar mogelijkheden om de woning aan te passen. Hierbij gaat het erom het accommoderend vermogen (2) van een woning te kunnen bepalen, of eigenlijk: welke aanpassingen kunnen het beste in welk woningtype plaatsvinden?

    Op die manier is het mogelijk om op een evenwichtige manier met de huidige woningvoorraad om te gaan en de sterke punten te benutten waar dat kan. Op die manier biedt het bestaande extra kwaliteit die anders niet te realiseren is. Denk hierbij aan een bijzondere detaillering (3), een grote variëteit (4), of juist een smalle beukmaat die uitnodigt tot andere oplossingen (5). Bij ieder verbeteringreep kan de kwaliteit van een bestaande woning dichter bij de huidige kwaliteit worden gebracht. Met deze verbeteringrepen wordt niet alleen een onderhoudsingreep gepleegd, er wordt ook kwaliteit aan toegevoegd. Soms gaat het hier om een ingreep vanuit technisch onderhoud (vernieuwen van kozijn), maar een andere keer gaat het om het toevoegen van meer kwaliteit door nieuwe voorzieningen, bijvoorbeeld een nieuw ventilatiesysteem.

    plattegrond_BouwhulpGroep_Renovatie

    Bij de renovatieopgave gaat het erom dat men het accommoderend vermogen van de woningen weet te benutten. Het accommoderend vermogen is gebaseerd op de volgende kenmerken en eigenschappen van een woning (6):

    • Schakeling
    • Stapeling
    • Ontsluiting
    • Beukmaat
    • Ruimte.

    Tezamen bepalen deze vijf kenmerken de potentie van een woning. De mogelijkheden van het casco volgen hieruit en dat wordt vervolgens verder ingevuld met voorzieningen, uitrusting en afwerking. Ieder woningtype heeft zijn eigen kenmerken en kan op basis daarvan ruimte bieden voor aanpassingen. Doordat er verschillende woningtypen te onderscheiden zijn (7), is het accommoderend vermogen van de voorraad verschillend. Diverse typen hebben een eigen accommoderend vermogen. De doorzonwoning is een type dat op basis van de maat, maar ook op basis van de perceeloppervlakte en ontsluiting, veel mogelijkheden biedt.

    cycli woningen met woninggrootte © 2010_BouwhulpGroep

    Het gaat erom de rek in de tijd te zien. Een woning is niet ‘op’ na vijftig jaar. Er moet meestal wel kwaliteit worden toegevoegd om weer een substantiële rol in de woningmarkt te kunnen spelen, maar dat is meteen de mogelijkheid om met maatregelen een woning op maat te maken. Renovatie gaat verder dan alleen de technische oplossing bepalen. Er moet per opgave een woning(type) worden geselecteerd, waarin het beste de gewenste kwaliteit gerealiseerd kan worden. Het selecteren van een woningtype met het invullen van verbetervoorstellen heeft te maken met begrip van het bestaande. Dat vraagt om verder te kijken dan alleen de eerste tien jaar, maar ook oog hebben voor woonwensen van de toekomst. De opgave is dan ook om nu al in te spelen op de komende aanpassingen, door het accommoderend vermogen zo optimaal mogelijk te benutten.
     

    Bronnen/verwijzingen:

    (1) Begrippen maken feiten overbodig, Martin Liebregts, kennisbank bestaande woningbouw, 27 oktober 2008
    (2)   Het accommoderend vermogen van de Hollandse woning, Martin Liebregts en Jelle Persoon, 14 december 2011, kennisbank bestaande woningbouw
    (3)   De eigenheid benut: ruimte, ruimtelijkheid en beeld, Martin Liebregts, 22 maart 2013, kennisbank bestaandewoningbouw
    (4) Rijtjeswoning het verborgen potentieel aan differentiatie (1), Martin Liebregts, 13 maart 2013
    (5)  van woonerf naar hybridewoning, Martin Liebregts,kennisbank bestaandewoningbouw 16 september 2013
    (6)    De kenmerken en eigenschappen worden in de publicatie ‘Essay, woningtype als ordeningsprincipe, Karakterisering van de Nederlandse woningvoorraad’ nader toegelicht. Deze publicatie verschijnt begin 2014.
    (7)   Woningvoorraad uniformiteit in verscheidenheid, 13 augustus 2013, Martin Liebregts, kennisbank bestaande woningbouw.

    • Previous