Browsing tag: voorraad

  • 17 september 2013

    De duurzaamheidsopgave

    Tijdens de bijeenkomst ‘Bestaande Bouw Met Toekomst’ van de provincie Noord-Brabant (1), d.d. 9 september 2013, werd gevraagd om een toelichting te geven over de bestaande bouw. Een aantal door de provincie ondersteunde programma’s naderden hun einde en de middag was bedoeld om enerzijds terug te kijken naar de uitgevoerde programma’s en anderzijds een blik vooruit te werpen op de opgave die er ligt. Die blik vooruit was in drie delen geknipt: een over de bestaande voorraad en de mogelijke aanpassingen, een over de energie-infrastructuur en tot slot de financiële kaders waarbinnen dit allemaal gerealiseerd dient te worden. Een heel brede blik, waarin de vraag naar voren komt: Hoe gaan we de bestaande bouw verduurzamen?

    Lees meer

  • 1 augustus 2013

    Worstelen met duurzaamheid

    Duurzaamheid is het thema waar veel corporaties zich op dit moment mee bezighouden. Het besef dát men er zich mee moet gaan bezighouden is de laatste jaren gegroeid. En men is er zich ondertussen ook van bewust dat duurzaamheid meer is dan een energielabel. Maar wát dat dan is, hoe je het uit gaat voeren en hoe je het gaat financieren, dat zijn weer hele andere vraagstukken. Het is als het bouwen van een object, zonder voorbeeld, een berg aan beschikbare onderdelen, maar je weet niet welke wel goed zijn en welke niet goed zijn en daar komt bij dat je al het idee hebt dat wat je wil niet eenvoudig te financieren is….
    Tot op dit moment stond duurzaamheid in de corporatiesector synoniem aan energiebesparing. Het volgen van de Trias Energetica om op die manier het energieverbruik van het wonen en bewonen te reduceren. Dit heeft geleid tot nul-energiewoningen, passiefhuizen en zo voorts. Op zichzelf een goed uitgangspunt, energie is een belangrijk onderdeel van duurzaamheid. Er is echter meer dan dat. Om na te gaan hoe men in het verleden over duurzaamheid dacht, geven de drie basisprincipes van Vitruvius houvast: Venustas, Firmitas en Utilitas, ofwel schoonheid, stevigheid en functionaliteit. Een gebouw dat mooi is, degelijk en goed te gebruiken is voldoet aan alle kenmerken en zal geruime tijd dienst doen. Twee zaken hierin zijn opvallend. Aan de ene kant dat hier nog niet over energie wordt gerept, maar dat was twee duizend jaar geleden geen item. Aan de andere kant dat het niet zozeer om materialen en technieken gaat, maar om prestaties, zoals functioneel, degelijk en mooi, de Trias Solida. De duurzaamheid benaderingen in onze tijd gaan veel meer uit van technocratische eigenschappen met materialenlijsten, eco-scores of keurmerken. Het zijn verdergaande uitwerkingen van de drie basisprincipes.

    Trias Solida_1000_BouwhulpGroepLees meer

  • 23 juli 2013

    De vraag in kaart

    De woning die er nu staat biedt op dit moment een antwoord aan een bepaalde vraag. Zij is ooit door de bewoner uitgezocht met behulp van een wensenpakket, het aantal vertrekken, de grootte, locatie aanwezigheid van voorzieningen hebben hierin een rol gespeeld. Maar die vraag verandert door de jaren heen. Leeftijd, gezinssituatie, inkomens, maar ook trends en ontwikkelingen in het wonen, zorgen ervoor dat aanpassingen nodig zijn. Deze aanpassingen kunnen gerealiseerd worden binnen de aanpassingscycli van de woning. Met een renovatie of onderhoudsingreep kunnen kwaliteiten worden toegevoegd. Deze ingrepen bieden de kans om de woning te verbeteren. Om deze verbetering aan te laten sluiten, is het nodig om niet alleen te kijken naar de technisch noodzakelijke ingrepen, maar moet ook gekeken worden naar welke vragen er op dat moment zijn. Deze stap lukt meestal wel. Op basis van ervaring, eventueel aangevuld met een onderzoek, kan een programma voor dit moment worden opgesteld. Veel verder kijken wordt al moeilijker.
    En toch is dat wat er moet gebeuren. Renovatie is voor de langere termijn. Als we nu iets doen dan vinden er de komende vijftien, dertig of zelfs vijfenveertig jaar geen noemenswaardige werkzaamheden meer plaats. Alleen kijken naar het programma van dit moment is dan ook niet voldoende.

    Puzzel van de programmastudie_1000_BouwhulpGroep
    Lees meer

  • 18 juni 2013

    De toekomst is aan renovatie toe

    De bestaande bouw heeft de toekomst. Langzamerhand zie je dan ook de markt verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande bouw. Renovatie wordt belangrijk. Tijdens het symposium ‘Onderwijs, de basis voor toekomstgerichte renovatie’ stond de toekomst van renovatie centraal. Hoe ziet de toekomstige renovatieopgave eruit, en specifiek de vraag: Welke kennis is er nodig om hiermee aan de slag te gaan? Om in de toekomst de renovatieopgave van passende antwoorden en oplossingen te voorzien en een rol in die markt te kunnen blijven spelen, zullen de opleidingsinstituten hier aandacht aan moeten besteden. Aan de ander kant zullen ook de mensen die vandaag de dag in de praktijk bezig zijn met andere competenties en werkterreinen aan de slag moeten. De veranderingen worden deze middag nader toegelicht. Een van de drie thema’s die centraal stonden deze middag is het thema ‘grondstoffenbank’. In een inleidende presentatie worden stellingen benoemd, die vervolgens in één van de de workshops met de deelnemers verder worden uitgewerkt.

    Lees meer

  • 13 mei 2013

    1 + 1 = 3

    Woningverbetering kent vele thema’s. Ieder periode waarin de woning verbeterd wordt kent zijn eigen oneliners. De ene keer is het comfort, de andere keer energie, en weer een andere keer zorg of levensduurbestendigheid. Het opvallende is dat deze thema’s telkens terug komen. Daar komt bij dat de oplossingen voor veel thema’s niet drastisch verschillen van elkaar. Het is het accent dat eraan wordt gegeven waarom een oplossing past binnen het huidige thema (of noem het trend).  Bij de verbeteringen die worden gerealiseerd zijn verschillende kwaliteitsaspecten waar aandacht aan kan worden besteed.  Het gaat erom te zoeken naar de aspecten die elkaar versterken om een zo optimaal mogelijk rendement te krijgen.

    Ruimte

    Twee aspecten die veelvuldig terugkomen bij woningverbetering  zijn ruimte en energie. Die twee samen bepalen grotendeels het toekomstperspectief  van de woning. De beschikbare ruimte bepaalt de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, welke doelgroep, groeimogelijkheden en functiedeling.  Dit gaat verder dan het aantal vierkante meters. Het gaat onder meer over de verdeling van de vertrekken, de aanwezigheid van een extra voorziening zoals een serre, balkon of buitenruimte, maar ook over de mogelijkheid voor zorg of werken aan huis. Het aspect ruimte bepaalt je leefgebied binnen de woning. Als we naar onszelf kijken dan willen we zoveel mogelijk leefruimte, maar wel binnen financiële grenzen die we daaraan stellen. We willen graag grote vertrekken of juist meer vertrekken, het biedt ons de ruimte om een eigen invulling te geven aan de manier van wonen.

    Gevel-BouwhulpGroep

    Energie

    Energie gaat eigenlijk over ‘niet-energie’. Hoe je zo min mogelijk energie verbruikt tijdens het wonen. Ook dit is meestal ingegeven vanuit financieel oogpunten en veel minder vanuit de betrokkenheid bij het milieu, maar dat is een tweede ding. De betaalbaarheid van het wonen is hier voor bewoners het meest belangrijk, het beschikbare budget.

    Met isoleren kom je al een heel eind. De bestaande woning kan dan een beperking zijn, het is zoeken naar de best passende oplossing. Waar kun je isoleren (dak, gevel, vloer) en wat bereik je er mee? Het is een afweging tussen de te bereiken prestatie en de daarmee gemoeide kosten. Vaak zijn er aanvullende installaties nodig om het eindresultaat zo optimaal mogelijk te maken. Het lijkt echter wel of het rendement van de apparaten recht evenredig toeneemt met de omvang ervan. WTW, warmtepomp of zonneboilers, in toenemende mate hebben ze een ruimtebeslag op de woning.

    Misschien ligt de oplossing in het samenvoegen van twee belangrijke thema’s; ruimte en energie. Het toevoegen van ruimte geeft daarmee niet alleen leefruimte, maar tevens opstelruimte voor installaties. De woning als geheel wordt daarmee beter bruikbaar. Het enkel toevoegen van ruimte levert meer kwaliteit, net als het enkel toevoegen van energetische prestaties. De optelsom van de twee verbeteringen, ruimte én energie, biedt een nog hogere kwaliteit. Dat is waar we naar op zoek zijn.

    Zoeken naar oplossingen

    Het verbeteren van de kwaliteit van de bouw hangt van vele aspecten af. Sommige aspecten werken mét elkaar, andere juist niet. Het gaat erom bij de oplossingen de samenhang te zoeken tussen de deelaspecten. In dit voorbeeld zijn ruimte en energie gebruikt, maar het zijn slechts voorbeelden. Het gaat erom dat maatregelen niet vanuit één aspect worden bedacht. Het eenzijdig benaderen van een probleem (of trend) geeft wel verbetering, maar die verbetering had meer op kunnen leveren. In bovenstaand voorbeeld leveren zowel energetische verbeteringen als het toevoegen van ruimte afzonderlijk een betere woning op. Het gelijktijdig toepassen van de verbeteringen levert nog meer op. Het is het zoeken naar de tweecomponentenlijm van de bouw, oftewel 1 + 1 = 3.  Door de juiste gecombineerde verbeteringen uit te voeren een optimaal resultaat te verkrijgen.

     

  • 18 januari 2013

    Remmen of gas geven?

    Voor veel professionele woningbezitters is het de laatste tijd een pas op de plaats. Alle nieuwe ideeën ten spijt om woningen beter, mooier, groter of energiezuiniger te maken wil men eerst meer duidelijkheid over de financiële situatie. Hoe zien de economische ontwikkelingen eruit en welke uitwerking hebben de kabinetsplannen voor corporaties? Is er straks nog wel geld om te investeren? Deze onzekerheid leidt er bij veel corporaties toe dat er momenteel helemaal niets gebeurt. Eerst afwachten wat er nu definitief uitkomt alvorens actie te ondernemen. De vraag is echter of afwachten de juiste keuze is.

    Er zijn allerlei plannen (in verschillende stadia) die een invloed hebben op de corporatiewereld. Denk aan de gevolgen van extra huurverhoging, de verhuurdersheffing, omschakeling van het puntenstelsel naar de WOZ-waarde, veranderingen van de hypotheekrenteaftrek, maar ook het feit dat gemeenten de corporaties moeten gaan aansturen en dat de omvang van een corporatie aan moet sluiten bij de schaal van de regionale markt. Allerlei onzekerheden die het dagelijkse reilen en zeilen van de woningcorporaties raken.

    Aanbieden en beheren

    Als we goed kijken naar de taken van een woningcorporatie dan bestaan die uit het verhuren en beheren van woningen. Het verhuren bestaat voornamelijk uit het aanbieden en administreren van de woning, gericht op de verschillende doelgroepen. De betaalbaarheid van het wonen speelt hierbij een rol. Eenmaal verhuurd dan moet de woning door de jaren heen beheerd worden. Klachten- en mutatieonderhoud, en eens in de zoveel tijd is er planmatig onderhoud nodig, al dan niet gecombineerd met woningverbetering.

    Bouw_BouwhulpGroep_01

    En juist met woningverbetering wordt nu een pas op de plaats gemaakt. Er wordt niet meer geïnvesteerd, in afwachting van duidelijkheid. Planmatig onderhoud vindt nog wel plaats, dat wordt ingegeven vanuit de meerjarenbegroting. Al wordt ook daar steeds meer gezocht naar kostenreductie. Het zijn echter de woningverbeteringen die achterblijven. Er is geen financiële ruimte, of men wil geen ruimte maken om te investeren in de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningen. Daar komt bij dat veel woningen nu ongeveer vijftig jaar oud zijn en in corporatietermen ‘afgeschreven’. Het is voor die woningen nu een natuurlijk moment om een beslissing te nemen voor de toekomst. Gezien vanuit het eind van de exploitatie is er geen financiële ruimte voor grote veranderingen, of er moet een herpositionering van de woning plaats vinden. En dat vraagt weer om een extra investering op dit moment. Bij een goed opgezette exploitatie kan die terugverdiend worden en wordt het vastgoed in stand gehouden.

    Op de rem

    Dit neemt niet weg dat de investeringen nu moeten worden genomen. Echter gezien de huidige economische situatie wordt er op de rem getrapt met nieuwe investeringen. Het gevolg is dat er dan vaak wordt gekozen voor een minimale variant, waarbij alleen noodzakelijk onderhoud wordt gepleegd. Dat betekent dat de komende periode (tien tot vijftien jaar) er verder niets meer aan die woning gebeurt, terwijl er juist wel behoefte is aan een kwaliteitssprong. Door nu op de rem te trappen wordt de woning eigenlijk voor vijftien jaar stil gezet. En als de woning over vijftien jaar weer aan de beurt komt voor verbetering, dan kan alleen met een hele grote stap (en kosten) de woning weer op niveau worden gebracht.

    Voor de bestaande bouw is het dan ook helemaal niet goed om op de rem te trappen. Er moet juist gas worden gegeven. In plaats van woningen minimaal op te knappen moet er vooruit gekeken worden hoe we nu kwaliteit voor de lange termijn kunnen genereren. Juist ondanks alle randverschijnselen om ons heen. Onderhoud moet niet worden gezien als een kwaad, het biedt juist kansen om een woning weer te voorzien van een nieuwe kwaliteit. Bij lastige situaties is onze eerste reflex om op de rem te trappen. Maar juist door meer gas te geven kun je grip op de situatie krijgen, kom je uit de slip en krijg je een voorsprong. Zeg het maar wat gaat u doen, remmen of gas geven?

  • 26 november 2012

    Alles is tegenwoordig groen

    Alles is tegenwoordig groen, ‘duurzame binnendeuren’, ‘luchtzuiverende dakpannen’ of ‘ecologische isolatiematerialen’. Zowel bouwproducten als complete bouwconcepten zijn duurzaam. Het ene concept is nog duurzamer dan het andere, of het nu energieneutraal, klimaatgeschikt of CO2 -proof is. Tussen al die groene oplossingen is een deel natuurlijk oude wijn in nieuwe zakken, maar er zitten ook wel echte vernieuwingen tussen. Het is zoeken naar de meerwaarde die duurzaam bouwen kan hebben.
    De vraag is of we met al die aandacht voor duurzaamheid niet vergeten waar het uiteindelijk om draait, een prettige omgeving om in te wonen of te werken. Vitruvius gaf met de drie kwaliteiten stevig, functioneel en mooi al een goede definitie van duurzaam, zonder er aan te rekenen. Het gaat er namelijk niet om of je nu nét wel of nét niet die labelstap haalt, of dat de CO2 reductie 67 of 68 procent bedraagt. Het gaat erom dat je een zo goed mogelijk resultaat behaalt.
    Het is dan ook eigenlijk veel meer van belang om een afweging te maken tussen aspecten die een duurzaam gebouw tot gevolg hebben. Uitgewerkt in de fysieke aspecten energiebehoefte aan de ene kant, de materiaalbehoefte aan de andere kant en het binnenklimaat als de directe omgeving van de gebruiker. Deze drie aspecten leveren samen een bijdrage in de duurzaamheid van een project.

    Van basisprincipes tot gebouwontwerp
    Het zijn dan ook deze drie aspecten die in Active House de hoofdrol hebben. Tijdens een onlangs gehouden workshop was de vraag om aan te geven hoe je vanuit deze drie basisprincipes (en de daarbij opgestelde specificaties) tot een gebouwontwerp komt. Eigenlijk gaat het er dan niet om dat je overal precies scores of punten haalt. We proberen duurzaamheid al veel te veel te berekenen. Alle tijd en moeite die er in gestoken wordt om tot achter de komma de prestaties vast te stellen kunnen we beter gebruiken om het gebouw beter te ontwerpen en te innoveren. De berekeningen zijn hierin een hulpmiddel en geen doel op zich.
    Het is veel belangrijker dat je aan de hand van ideeën en opvattingen verwoordt wat je wil bereiken. Bij het betreffende renovatieproject hebben we dat vertaald in negen verhalen. Een verhaal over ruimte, een verhaal over binnenklimaat, een verhaal over uiterlijk, een verhaal over uitrusting enzovoort. Ieder verhaal vertelt over zijn eigen kwaliteit en hoe dit bijdraagt in de totale kwaliteit van het gebouw. De opgave is vervolgens om deze negen verhalen, met de onderbouwing in meetbare prestaties, om te zetten in een totaalontwerp.

    Meerwaarde
    Het zoeken naar de gebalanceerde keuzes tussen de negen verhalen, op het gebied van materialen, energie en binnenklimaat levert een duurzaam gebouw. En of dat dan energieneutraal, klimaatgeschikt of CO2 -proof is maakt eigenlijk niet zoveel uit. Het is een gebouw waar de gebruikers met plezier in wonen en alleen daardoor al lang mee zal gaan. Je hoeft de oplossing dan ook niet aan te prijzen als ‘groen’, bewoners gaan zelf vragen naar de bijbehorende kwaliteit en dat (en meer) vinden ze in de geboden oplossing. Het is die meerwaarde die de gebruiker zal doen besluiten om te kiezen voor een duurzame woning en niet voor het getal achter de komma.

  • 27 september 2012

    (Klimaat)bewust bouwen

    (Klimaat)bewust bouwen is een opgave die op vele terreinen wordt gesteld. er zijn vele wegen die naar Rome leiden en ook voor klimaat bewust bouwen is er niet een oplossing. In antwoord op de vraag van de Belgische Federatie Aluminium Constructeurs is er een presentatie verzorgd tijdens de  thema-avond ’ Klimaatbewust bouwen met aluminium : kritisch kijken naar actief versus passief bouwen’. De steeds strenger wordende eisen (en wensen) op het gebied van energiebesparing zorgen voor een zoektocht naar de manier waarop men klimaatbewust kan bouwen. Passief bouwen, actief bouwen, energie neutraal bouwen zijn voorbeelden van de oplossingen waar men dan aan denkt. Klimaatbewust bouwen geldt voor de nieuwbouw, maar juist ook voor de bestaande bouw. Zowel in Nederland als in België  geldt dat er juist in de bestaande bouw nog een hele opgave ligt te wachten. Een doorkijk over vijfentwintig jaar leert dat meer dan 80% van de woningen op dat moment ouder is dan vijfentwintig jaar en gemiddeld een keer per vijftien jaar aan werkzaamheden toe zijn. Dat is een jaarlijkse onderhoud- en renovatieopgave van 230.000 woningen (België) tot ongeveer 430.000 woningen in Nederland. Klimaatbewust bouwen moet zich dan ook niet alleen richten op nieuwbouw, maar zeker ook op de bestaande bouw. De vraag is dan ook welke producten of componenten er voor die opgave nodig zijn?

    In deze presentatie wordt achtereenvolgens stil gestaan bij een aantal onderwerpen, te beginnen met de renovatiemarkt. Waarom is juist de renovatiemarkt interessant? Onder de noemer levensduur-denken wordt verder ingegaan op het ritme van de cycli  van onderhoud en vervanging. De levensduur van de woning staat hier centraal, en hoe hier in de tijd een invulling aan gegeven kan worden die aansluit bij de gebruikers. Indien men de renovatie markt en levensduur-denken als uitgangspunt neemt, dan biedt dit ruimte voor duurzaamheid. Hierbij gaat duurzaamheid verder dan enkel energie, ook materialen verdienen hier een rol in. Indien de milieubelasting van een gebouw over zijn volledige levensduur van 120 jaar wordt bekeken, dan wordt ongeveer de helft hiervan veroorzaakt door materialen. Het (klimaat)bewust omgaan hiermee zorgt voor een duurzaam gebouw. Als voorbeeld wordt ‘Active House’ getoond. In dit project is niet enkel de energieambitie leidend, verschillende prestaties zoals licht, gezondheid, comfort komen hier bij elkaar in een renovatieproject.

    Tot slot wordt er een blik in de toekomst geworpen. Waar gaat de renovatiemarkt naartoe? De renovatieopgave wordt groter, maar wel met meer eigenheid. Om hieraan te voldoen biedt de serie van één de mogelijkheid. Werken met project overstijgende oplossingen, waarbij er meer kwaliteit kan worden geleverd tegen een lagere prijs. Er wordt gezocht naar standaardisatie, maar met maatwerk. De project omvang is één woning, waardoor er veel mogelijk is. Met dit soort oplossingen is het mogelijk om klimaatbewust te bouwen.

     

    De gehele presentatie bekijken? Klik hier.

     

  • 14 september 2012

    Het plafond van de bedrijfslasten

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

    Verdubbeling van de kosten

    De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
    In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
    Lees meer

  • 10 september 2012

    Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-

    door: Martin Liebregts

    Onderhoudskosten in de praktijk

    De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
    De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
    Lees meer

    • Previous
    Next