Browsing tag: Proces

  • 19 mei 2014

    Programma voor aanbod: weten wat je wil

    Als je vroeger ging bouwen, dan moest je alles vooraf zelf bedenken: welke ruimte heb ik nodig, hoe komt het eruit te zien, maar ook: waarvan ga ik het maken en hoe ga ik het maken? Daarvoor nam je verschillende partijen in dienst om dat voor je te doen, aangezien de meeste mensen (en bedrijven) niet zelf al de benodigde kennis in huis hebben. De architect, constructeur, bouwfysicus of adviseur, maar ook bestekschrijver en uiteindelijk de bouwer. Het hele ontwerp en de specificatie werden opgesteld vanuit de vraag. Een complexe werkwijze, maar met een afgestemd eindresultaat.
    Vandaag de dag wordt het steeds meer omgedraaid. De individuele vraag vormt niet meer het uitgangspunt, er komt een aanbodgestuurde markt. Je ziet het overal, iedere speler op de markt heeft een concept om de (ver)bouwopgave in te vullen. Het betreft dan een standaardaanbod, dat geschikt is voor (een deel van) de woningvoorraad. Natuurlijk is er naast de basis ruimte voor maatwerk om aanbod en vraag zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.

    aanbod- Paul Giovanopoulos 1989

    Als het goed is, komt bovenstaande bekend voor. De aanbieders hebben langzaamaan een omschakeling gemaakt waarin ze hun aanbodgedreven kant te laten zien. De een is hier verder in dan de ander, en dat maakt de markt op dit moment wellicht wat schimmig, maar er is aanbod. Daarmee wordt het wel lastiger voor de opdrachtgever. Voorheen had hij een idee en zocht daar diverse partijen bij, die dit verder met hem uitwerkten. Daarbij was een basisidee nodig, maar gaandeweg het traject kwam het definitieve ontwerp pas tot stand. Het is niet voor niets dat gewerkt wordt met een schetsontwerp, voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp. Met de aanbodgestuurde markt moet je op voorhand weten wat je zoekt, je stapt op een later moment in, bijvoorbeeld bij het definitief ontwerp (afhankelijk van het concept, of hooguit in een voorlopig ontwerp). Bovendien moet je als opdrachtgever alle stappen vooraf zelf doen. Daar waar het vanuit de vraag meer als een team werd opgepakt, moet je nu als individu de keuzes op voorhand hebben gemaakt. Natuurlijk zal iedere conceptaanbieder je willen uitleggen waarom hij/zij het beste aanbod heeft, maar alles staat of valt bij het juiste programma.
    De nieuwe markt vergt dan ook wat van de opdrachtgever. Tot nu toe is het vaak gegaan over de veranderingen van de aanbieders. Hoe zij hun visie en processen aan moesten passen om met een aanbod te komen, en hoe lastig dat is. Ik denk dat het nog veel belangrijker is om de opdrachtgever de juiste keuze te laten maken. En daar is nog een hele verandering voor te gaan. Het gaat daarbij om de integrale opgave zichtbaar te maken. Sommige aspecten zijn bij de aanbodgestuurde markt minder van belang. Materialisatie en bouwproces zijn de verantwoordelijkheid van de aanbieder, maar zelfs dat is van belang om te weten, bijvoorbeeld in verband met planning of toekomstig onderhoud. Ook ruimte en beeld bijvoorbeeld zijn nog steeds van belang. Bovendien zijn er meer onderwerpen die normaal gedurende het ontwerptraject aan bod komen en opgelost worden, denk aan de te realiseren kwaliteitsniveaus, onderhoud of comfort. En alles natuurlijk afgezet tegen de economische consequenties. Als puzzelstukjes passen verschillende aspecten in elkaar. En al die aspecten hebben te maken met het programma. Daarbij gaat het niet alleen over het heden, maar ook over de toekomst. Het opstellen van een programma vraagt om levensduurdenken:, wat doe ik nu en wat zijn de effecten voor morgen en overmorgen?

    265 Puzzel van de programmastudie-Bouwhulp

    De verschuiving van een vraaggestuurde naar aanbodgestuurde markt lijkt eenvoudig. Een passend aanbod voor ieder project. Maar er wordt veel meer verlangd van de opdrachtgever. Daar waar hij vroeger een team om zich heen had, moet hij het nu zelf allemaal voorzien. Het gaat toch om een lange periode. Zelfs (beperkt) onderhoud gaat al snel over twintig jaar. Grootonderhoud, transformatie of (ver)nieuwbouw gaan over nog langere perioden. Het formuleren van het programma is dan essentieel, het bepaalt de toekomst. Binnen levensduurdenken staan deze afwegingen centraal en dat kan de opdrachtgever ondersteunen bij het vaststellen van het programma.

  • 19 december 2013

    BLOKVERWARMING, KANSEN VOOR DUURZAAMHEID

    Het meest gangbare verwarmingstype in Nederland is de individuele cv-ketel. Dit komt met name doordat er nu eenmaal meer eengezinswoningen zijn dan meergezinswoningen. Bovendien geldt, dat lang niet alle meergezinswoningen gebruik maken van een collectieve installatie. Vaak is er in het verleden juist besloten om de collectieve installatie te verwijderen en te vervangen door een individuele installatie. Het grootste voordeel daarvan is dat het verbruik echt direct terug te leiden is naar de bewoner. Dat is namelijk nog steeds een belangrijk knelpunt bij collectieve systemen, ook al zijn er ondertussen systemen die dit goed kunnen registreren. Toch zijn ook hier kansen. Als de infrastructuur goed is, leent de collectieve verwarming zich uitermate goed voor een duurzame energieopwekking.

    Lees meer

  • 17 september 2013

    De duurzaamheidsopgave

    Tijdens de bijeenkomst ‘Bestaande Bouw Met Toekomst’ van de provincie Noord-Brabant (1), d.d. 9 september 2013, werd gevraagd om een toelichting te geven over de bestaande bouw. Een aantal door de provincie ondersteunde programma’s naderden hun einde en de middag was bedoeld om enerzijds terug te kijken naar de uitgevoerde programma’s en anderzijds een blik vooruit te werpen op de opgave die er ligt. Die blik vooruit was in drie delen geknipt: een over de bestaande voorraad en de mogelijke aanpassingen, een over de energie-infrastructuur en tot slot de financiële kaders waarbinnen dit allemaal gerealiseerd dient te worden. Een heel brede blik, waarin de vraag naar voren komt: Hoe gaan we de bestaande bouw verduurzamen?

    Lees meer

  • 1 augustus 2013

    Worstelen met duurzaamheid

    Duurzaamheid is het thema waar veel corporaties zich op dit moment mee bezighouden. Het besef dát men er zich mee moet gaan bezighouden is de laatste jaren gegroeid. En men is er zich ondertussen ook van bewust dat duurzaamheid meer is dan een energielabel. Maar wát dat dan is, hoe je het uit gaat voeren en hoe je het gaat financieren, dat zijn weer hele andere vraagstukken. Het is als het bouwen van een object, zonder voorbeeld, een berg aan beschikbare onderdelen, maar je weet niet welke wel goed zijn en welke niet goed zijn en daar komt bij dat je al het idee hebt dat wat je wil niet eenvoudig te financieren is….
    Tot op dit moment stond duurzaamheid in de corporatiesector synoniem aan energiebesparing. Het volgen van de Trias Energetica om op die manier het energieverbruik van het wonen en bewonen te reduceren. Dit heeft geleid tot nul-energiewoningen, passiefhuizen en zo voorts. Op zichzelf een goed uitgangspunt, energie is een belangrijk onderdeel van duurzaamheid. Er is echter meer dan dat. Om na te gaan hoe men in het verleden over duurzaamheid dacht, geven de drie basisprincipes van Vitruvius houvast: Venustas, Firmitas en Utilitas, ofwel schoonheid, stevigheid en functionaliteit. Een gebouw dat mooi is, degelijk en goed te gebruiken is voldoet aan alle kenmerken en zal geruime tijd dienst doen. Twee zaken hierin zijn opvallend. Aan de ene kant dat hier nog niet over energie wordt gerept, maar dat was twee duizend jaar geleden geen item. Aan de andere kant dat het niet zozeer om materialen en technieken gaat, maar om prestaties, zoals functioneel, degelijk en mooi, de Trias Solida. De duurzaamheid benaderingen in onze tijd gaan veel meer uit van technocratische eigenschappen met materialenlijsten, eco-scores of keurmerken. Het zijn verdergaande uitwerkingen van de drie basisprincipes.

    Trias Solida_1000_BouwhulpGroepLees meer

  • 12 juli 2013

    Het oog wil ook wat

    De laatste tijd staan energetische verbeteringen weer hoog op de agenda. Veel nieuwbouwprojecten, maar ook renovatieprojecten zijn stilgevallen. Als projecten doorgaan dan zijn het vooral projecten waar de energieambities hoog liggen. Helemaal niets mis mee. Sterker nog, we moeten de bestaande woningvoorraad gaan verbeteren op het energetisch vlak, anders komt de kwaliteit van de huidige voorraad veel te ver achter te liggen bij nieuwbouw. Maar het lijkt erop dat alleen energie de boventoon gaat voeren, met het risico dat andere kwaliteiten achter blijven.

    Het gevaar zit erin dat, om maar te voldoen aan de eisen vanuit het energievraagstuk, daar direct naartoe wordt gerekend. Ontwerpen begint met de eindkwaliteit die je voor ogen hebt en niet met de calculator in de hand. In een onlangs gehouden lezingenserie , waarin renoveren met hoge ambities centraal stond, zijn vijf verschillende kwaliteiten genoemd, die een rol spelen als je hoge ambities wil realiseren. De woning moet ruimte (1) bieden, zowel in vierkante meters als in een ruimtelijke ervaring. De woning moet comfortabel (2) zijn, een gezond binnenklimaat, maar ook regelbaar naar de wens van de bewoner. Bovendien moet er ruimte zijn voor aanpassingen in de tijd (3). Ruimten benutten voor andere functies, maar ook uitwisselen van aangebrachte producten en technieken om nu en in de tijd aan de wensen te voldoen. Dit alles moet niet enkel worden samengevoegd (stapelen), maar het moet bewust ontworpen worden (integreren). De interne verdeling van de vertrekken, maar juist ook het beeld (4), vormen een belangrijk kwaliteit van een grote ingreep. Indien deze vier kwaliteitsaspecten worden ingevuld, dan kan vervolgens de bijbehorende energetische ambitie (5) worden nagestreefd.

    Lees meer

  • 14 september 2012

    Het plafond van de bedrijfslasten

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

    Verdubbeling van de kosten

    De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
    In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
    Lees meer

  • 5 september 2012

    Het dilemma van ‘total cost of ownership’

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -1-
    door: Martin Liebregts

    Integraal kijken

    Al decennia wordt er gesproken over meer aandacht voor de exploitatiekosten bij bouwen en verbouwen, over minder eenzijdig de aandacht leggen op de initiële stichtingskosten, resp. bouwkosten (1). Voortdurend duiken er nieuwe thema’s op, die vragen om een benadering die oog heeft voor de langere termijnen en de ermee samenhangende veranderingen. Het begon begin jaren tachtig met de stijgende energiekosten. Door extra energiebesparende maatregelen was een reductie op de totale exploitatiekosten te realiseren van circa 10%. Vervolgens verschenen rond 1990 de onderhoudskosten op het toneel. Door veroudering van de voorraad kreeg onderhoud extra aandacht. Weer tien jaar later, als de behoefte aan structurele aanpassingen aan bod komt, wordt in toenemende mate gesproken over flexibiliteit, die extra investering rechtvaardigt. En zo zweeft de discussie al bijna veertig jaar door de hoofden van de beslissers. En als het even conjunctureel wat minder gaat, worden alle beschouwingen over de lange termijn vergeten en richt een ieder zich op de bouwkosten, al of niet in combinatie met de oneliners van het moment. Dus de discussie over de exploitatiekosten en extra ruimte voor de ‘total cost of ownership’, is nog lang niet beslecht. Als het conjunctureel beter gaat, borrelen er voortdurend dilemma’s op, zoals de onzekerheid over de variabelen in de tijd, het effect op de toekomstwaarde en de mogelijkheid ingeval van huur. In dit eerste artikel van een serie worden de verschillende aspecten nog eens kort tegen het licht gehouden.Lees meer

  • 9 juli 2012

    Orakeldossier: Talmalanen – Woerden

    door: Haico van Nunen en Melanie Klinkenberg

    Het Orakel heeft gesproken….

    Tijdens de renovatiebeurs in Den Bosch heeft er voor de eerste keer een ‘Orakel’ plaatsgevonden. Nu geen mythische verhalen maar concrete projecten en mogelijke oplossingen voor de dilemma’s.  De dilemma’s zijn zeer divers. Van monumenten waar aan de buitenzijde nagenoeg niets kan veranderen, tot aan de vraag welke ambities (reëel) haalbaar zijn.

    Het SEV roadshow team, dat als doel heeft om corporatie-managers te stimuleren om de woningvoorraad te verduurzamen, geeft haar visie op de dilemma’s.  In deze visie speelt de blik naar de toekomst vaak een grote rol. In deze serie van artikelen wordt telkens een project uit het orakel nader toegelicht. Welke dilemma’s spelen er en wat is de visie die hierbij past.

    Talmalanen- Woerden

    Uit de analyse van het bezit voor de portefeuillestrategie bleek dat de eengezinswoningen uit de jaren zeventig een kwetsbaar deel van het bezit vormen. De woningen zijn inmiddels ongeveer 40 jaar oud en in een groot deel is nauwelijks onderhoud aan de binnenzijde geweest, waardoor in ieder geval keuken, badkamer en toilet verouderd zijn. Toch zijn het ‘high potentials’ met meer dan 100m² oppervlakte, voor- en achtertuin en een zolder met twee dakkapellen. Kortom, interessante woningen die zeker toekomstwaarde hebben. Jammer dat er eerder al is verkocht en een deel nog steeds een verkooplabel heeft. Dit wordt echter niet teruggedraaid.

    Bij de resterende huurwoningen is de insteek om meer te doen dan alleen maar groot onderhoud. Eventueel renoveren met nieuwbouwkwaliteit, maar wat is dat dan? En hoe gaan we om met het versnipperde deel dat is ontstaan door de verkoop? En hoe ga je om met de (voor een groot deel) oudere bewoners in dit complex?

    Het orakel spreekt

    De potentiële kwaliteit van de woningen is goed, ruim en een goede indeling. De dakkapel maakt ook de zolder tot een volwaardige leefruimte. Gegeven dat de woningen veertig jaar oud zijn en er weinig onderhoud gepleegd is, zal er nu veel meer gedaan moeten worden. Dit is dé mogelijkheid om de woningen echt een kwaliteitsimpuls te geven. Niet alleen op het gebied van woontechniek en uitrusting, maar juist ook op het energetische vlak. De ingreep die je nu doet, doe je voor de lange toekomst. Dat brengt een forse ingreep met zich mee. En je moet bewoners overtuigen van de meerwaarde die de ingreep met zich meebrengt. Als je draagvlak hebt bij de bewoners wordt de hele planontwikkeling een ander verhaal. Het plan moet ook het plan van de bewoners worden. Dit kan bijvoorbeeld gesteund worden door eerst een proefwoning te realiseren. Laat zien wat de bedoeling is van de maatregelen. Op die manier raken andere bewoners overtuigd. Aangezien het bezit verspreid is, kunnen er ook individuele woningen uit gehaald worden. De aanpak volgens de serie van één past hier uitstekend.

    Groenwest geeft aan dat het advies van het Orakel was om het betrekken van bewoners vooral te bereiken door te kijken naar welke verbeteringen bewoners zelf graag zouden zien. Maak een combinatie van comfort en energetische verbeteringen. Het advies om vooral ook niet meer te kijken naar label C maar te gaan voor energieneutraal (dat wordt volgens het orakel het streven na2018) landt binnen de organisatie nog niet. Label C wordt goed genoeg bevonden, al halen we in de praktijk vaak al B bij ingrepen. Over de voortgang van dit project is op dit moment helaas nog niets te melden.

    Benieuwd naar meer Orakels? Kijk in het Orakeldossier.

  • 17 maart 2012

    GEBRUIK VAN DE WONING

    Beoordelen van gebouwen probeert men al jaren. Het is altijd een simulatie van een gebouw met zijn gebruik. Hoe complex een model ook is, de waarheid kan nooit honderd procent achterhaald worden. Bewoners doen toch altijd dat wat niet voorzien is. Maar er kan wel geprobeerd worden om aan te geven welke kant de ontwikkelingen opgaan. Zo is de afmeting van de woning een variabele, die langzaam wijzigt. Het gaat dan niet direct om verandering van de absolute woninggrootte, maar wel de wijze waarop de woning gebruikt wordt. Woningen waar men vroeger met zeven of acht personen woonde, worden nu door twee personen gebruikt. Van 12 tot 14 vierkante meter per persoon wordt er nu wel 50 vierkante meter per persoon gebruikt. We willen ook steeds meer: een rommelkamer, speelkamer, hobbykamer tot zelfs een ‘filmkamer’. Indien we de middelen hebben, willen we die ook inzetten in ruimte.
    Dit omzetten gaat vaak gepaard met veranderingen/renovaties. Om deze momenten vast te kunnen stellen, kan er gebruik gemaakt worden van scenario’s, zoals dit in het promotieonderzoek is gedaan.(1) Op basis van minimale afmetingen worden momenten aangegeven wanneer een woning verbeterd dient te worden. Door deze wijzigingen een plek te geven in de levensloop van een woning, krijg je meer inzicht in de geleverde prestaties en de benodigde investering in geld of bijvoorbeeld milieu. Van een puur statische benadering (wat bouw ik?) wordt het dynamischer (wat bouw ik en onderhoud ik?). het komt dan steeds dichter bij de werkelijke praktijk.

    Bronnen

    1. Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment. (Proefschrift Haico van Nunen, BouwhulpGroep 2010)

    • Previous