Browsing category: Proces

  • 19 mei 2014

    Programma voor aanbod: weten wat je wil

    Als je vroeger ging bouwen, dan moest je alles vooraf zelf bedenken: welke ruimte heb ik nodig, hoe komt het eruit te zien, maar ook: waarvan ga ik het maken en hoe ga ik het maken? Daarvoor nam je verschillende partijen in dienst om dat voor je te doen, aangezien de meeste mensen (en bedrijven) niet zelf al de benodigde kennis in huis hebben. De architect, constructeur, bouwfysicus of adviseur, maar ook bestekschrijver en uiteindelijk de bouwer. Het hele ontwerp en de specificatie werden opgesteld vanuit de vraag. Een complexe werkwijze, maar met een afgestemd eindresultaat.
    Vandaag de dag wordt het steeds meer omgedraaid. De individuele vraag vormt niet meer het uitgangspunt, er komt een aanbodgestuurde markt. Je ziet het overal, iedere speler op de markt heeft een concept om de (ver)bouwopgave in te vullen. Het betreft dan een standaardaanbod, dat geschikt is voor (een deel van) de woningvoorraad. Natuurlijk is er naast de basis ruimte voor maatwerk om aanbod en vraag zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.

    aanbod- Paul Giovanopoulos 1989

    Als het goed is, komt bovenstaande bekend voor. De aanbieders hebben langzaamaan een omschakeling gemaakt waarin ze hun aanbodgedreven kant te laten zien. De een is hier verder in dan de ander, en dat maakt de markt op dit moment wellicht wat schimmig, maar er is aanbod. Daarmee wordt het wel lastiger voor de opdrachtgever. Voorheen had hij een idee en zocht daar diverse partijen bij, die dit verder met hem uitwerkten. Daarbij was een basisidee nodig, maar gaandeweg het traject kwam het definitieve ontwerp pas tot stand. Het is niet voor niets dat gewerkt wordt met een schetsontwerp, voorlopig ontwerp en een definitief ontwerp. Met de aanbodgestuurde markt moet je op voorhand weten wat je zoekt, je stapt op een later moment in, bijvoorbeeld bij het definitief ontwerp (afhankelijk van het concept, of hooguit in een voorlopig ontwerp). Bovendien moet je als opdrachtgever alle stappen vooraf zelf doen. Daar waar het vanuit de vraag meer als een team werd opgepakt, moet je nu als individu de keuzes op voorhand hebben gemaakt. Natuurlijk zal iedere conceptaanbieder je willen uitleggen waarom hij/zij het beste aanbod heeft, maar alles staat of valt bij het juiste programma.
    De nieuwe markt vergt dan ook wat van de opdrachtgever. Tot nu toe is het vaak gegaan over de veranderingen van de aanbieders. Hoe zij hun visie en processen aan moesten passen om met een aanbod te komen, en hoe lastig dat is. Ik denk dat het nog veel belangrijker is om de opdrachtgever de juiste keuze te laten maken. En daar is nog een hele verandering voor te gaan. Het gaat daarbij om de integrale opgave zichtbaar te maken. Sommige aspecten zijn bij de aanbodgestuurde markt minder van belang. Materialisatie en bouwproces zijn de verantwoordelijkheid van de aanbieder, maar zelfs dat is van belang om te weten, bijvoorbeeld in verband met planning of toekomstig onderhoud. Ook ruimte en beeld bijvoorbeeld zijn nog steeds van belang. Bovendien zijn er meer onderwerpen die normaal gedurende het ontwerptraject aan bod komen en opgelost worden, denk aan de te realiseren kwaliteitsniveaus, onderhoud of comfort. En alles natuurlijk afgezet tegen de economische consequenties. Als puzzelstukjes passen verschillende aspecten in elkaar. En al die aspecten hebben te maken met het programma. Daarbij gaat het niet alleen over het heden, maar ook over de toekomst. Het opstellen van een programma vraagt om levensduurdenken:, wat doe ik nu en wat zijn de effecten voor morgen en overmorgen?

    265 Puzzel van de programmastudie-Bouwhulp

    De verschuiving van een vraaggestuurde naar aanbodgestuurde markt lijkt eenvoudig. Een passend aanbod voor ieder project. Maar er wordt veel meer verlangd van de opdrachtgever. Daar waar hij vroeger een team om zich heen had, moet hij het nu zelf allemaal voorzien. Het gaat toch om een lange periode. Zelfs (beperkt) onderhoud gaat al snel over twintig jaar. Grootonderhoud, transformatie of (ver)nieuwbouw gaan over nog langere perioden. Het formuleren van het programma is dan essentieel, het bepaalt de toekomst. Binnen levensduurdenken staan deze afwegingen centraal en dat kan de opdrachtgever ondersteunen bij het vaststellen van het programma.

  • 22 april 2014

    Nieuwe vormen van samenwerken

    – Orakel van Delphi –

    De raadpleging van een Orakel is een eeuwenoude, welbekende manier om antwoord op een vraag te krijgen. Renovatie 2014 had een eigen Orakel. In samenspraak met een panel van deskundigen, die zich als dienaar van de kennis opstellen, poogde dit Orakel van Delphi een antwoord te geven op de dilemma’s die zich in een praktijk voordoen. De uitgelezen kans voor woningcorporaties om vragen te stellen aan specialisten uit meerdere sectoren. Ieder dag worden dezelfde drie projecten belicht, maar telkens vanuit een ander invalshoek (1).

    Nieuwe vormen van samenwerken
    De eerste dag stond  het nieuwe samenwerken centraal. De traditionele rolverdeling inde bouw is aan het veranderen. Dat houdt in dat de taken en verantwoordelijkheden anders worden, of dat ze in ieder geval anders ingevuld worden. Er wordt meer samengewerkt, ‘lean’ is het toverwoord en op papier gaat het daar allemaal beter, sneller en goedkoper door. Maar wat zijn de bevindingen van de drie orakel projecten. Jan Willem van den Groep (Platform31), Alfred van den Bosch (De Alliantie) en Gerben van Dijk (Vernieuwing Bouw)  geven als Orakel hun visie op de dilemma’s.

    orakel beurs 2014

    De Kroeven – Roosendaal
    Passief renoveren brengt een nieuwe kwaliteitsstandaard met zich mee. Het simpelweg stapelen van materialen is niet toereikend om het gewenste kwaliteitsniveau te halen. Maar hoe zorg je er nu voor dat je op voorhand de juiste kennis in huis haalt. Iedereen zal roepen dat hij het kan, maar welke partij is op voorhand het meest geschikt en zal ook kennis meebrengen.  Hieraan gekoppeld geldt tevens dat deze partijen die de kennis en kunde in huis hebben ook op hun verantwoordelijkheid aangesproken moeten kunnen worden. Met het in elkaar schuiven van de keten kan het soms ingewikkelder worden. Als alle partijen meedenken en kennis inbrengen voor een bouwdeel, wie is er dan uiteindelijk eindverantwoordelijke.  De financiering van een transformatie vraagt om meer financiële armslag dan de gemiddelde renovatie. Het gaat al snel over €20.000 of meer. Welke kansen zijn er, naast de huurinkomsten om die extra ruimte te realiseren? Zijn er binnen de veranderende rollen ook partijen aan te wijzen die juist inde financiering hun bijdrage kunnen geven.

    Poster - De Kroeven blad1-kl

    Active House Montfoort
    Met nieuwe vormen van samenwerken moet het sneller, beter en goedkoper worden. Bij Active House Montfoort is door de markt aangegeven dat het gerealiseerde concept € 95.000, mag kosten. Aangezien de investeringskosten voor de tien pilotwoningen €130.000 bedraagt is daar nog een slag te slaan.  In hoeverre kan door andere vormen van samenwerken dat gat ingevuld worden? Net als bij de Kroeven wordt er gesteld dat met de samenwerking een veelvoud aan partijen met zich mee brengen. Maar wie zorgt er nu uiteindelijk voor de eindkwaliteit, en wie is er eindverantwoordelijke? In het geval van de Poorters van Montfoort was een consortium  eindverantwoordelijke, maar ook binnen de verschillend partijen geldt de vraag wie welke prestaties moet leveren en ook hoe dat geborgd wordt. Een goed voorbeeld is de luchtdichtheid , waar veel disciplines gezamenlijk moeten zorgen voor het eindresultaat. Het realiseren van een gebouw vraagt om inzet van alle partijen. Met name bij niet alle daagse oplossingen moet je de juiste kennis in huis halen en partijen hebben zowel in de voorfase als in de uitvoeringsfase die mee kunnen denken. Binnen de visie van Active House betekent dit bijvoorbeeld continue de uitgangspunten in het oog houden, en daarvanuit de keuzes maken.

     Poster - De Poorters blad1-kl

    Hortensiaflat – Heerhugowaard
    Bij de Hortensiaflat is men in feite haar tijd al ver vooruit, gezien de discussies die er nu zijn over de privatisering van de kwaliteitsborging. Bij dit project zijn partijen zelf verantwoordelijk voor de kwaliteitscontrole. Hiervoor moet  wel een andere manier van organiseren plaatsvinden. De kosten voor deze renovatie zijn hoog. (Beter) samenwerken zou hier een besparing kunnen leveren, maar op welk vlak is die besparing te zoeken? Tot slot geldt ook voor dit project dat er met veel partijen aan het resultaat wordt gewerkt. Maar waar liggen nu de verschillende verantwoordelijkheden.

    Poster - Hortensiaflat blad1-kl

    Het Orakel
    Al met al kan gesteld worden dat de bouw aan het veranderen is. De drie projecten laten al zien dat met projectteams of consortia de opgave meer integraal wordt opgepakt. Maar we zijn eigenlijk pas net bezig met de nieuwe vormen van samenwerken. Het terugkerende dilemma is toch wel  het benoemen van de verantwoordelijkheden. Het lijkt nu vaak wel of iedereen mag mee roepen bij het ontwikkelen van een bouwdeel, maar dat als puntje bij paaltje komt er niemand ‘echt’ voor verantwoordelijk is. Het aanwijzen van een verantwoordelijke voor een (deel) van het gebouw zorgt ervoor dat er iemand is die zich afvraagt of de juiste kwaliteit is wel is geleverd, of dat het niet nog optimaler kan. Dat ondervangt meteen een ander probleem, namelijk at van kennis in huis halen. Iemand die niet de juiste kennis heeft zal ook niet verantwoordelijk willen zijn voor dat deel van het project. Als je de risico’s niet kent wil je ook niet dat het je verantwoordelijkheid is.  Daar komt bij dat het ook echt een nieuwe vorm van samenwerken is en dat gebeurt niet van de ene op de ander dag. Nu merk je dat je toch al snel wordt afgerekend op één resultaat, terwijl het eigenlijke een kwestie van investeren is, om de langere termijn in een nieuwe vorm van samenwerken uit te komen. Maar dat vergt ook een andere manier van opdrachtgeven. Waarbij je een aantal zaken uit handen geeft aan het samenwerkingsverband, maar dat aan de voorkant beter moet afbakenen wat je nu precies wil hebben.

     

    bronnen/vermeldingen: 

    (1)    Iedere dag werden dezelfde drie projecten (De Kroeven, Roosendaal, De Poorters van Montfoort, De Hortensiaflat, Heerhugowaard) gepresenteerd vanuit het perspectief van de toeleverende industrie, bewoners en adviseurs. Zij toonden afzonderlijk hun praktijk in woord en beeld en legden hun vragen voor aan het Orakel. Elke dag staat een ander thema centraal, te weten Nieuwe vormen van samenwerken, Bewoners aan de Knoppen en Levensduur-denken.  In alle gevallen ging het om de kwaliteitsaanpassingen van de woning. Elke dag behandelde een wisselend panel van deskundigen anderhalf uur lang de dilemma’s.

  • 12 juli 2013

    Het oog wil ook wat

    De laatste tijd staan energetische verbeteringen weer hoog op de agenda. Veel nieuwbouwprojecten, maar ook renovatieprojecten zijn stilgevallen. Als projecten doorgaan dan zijn het vooral projecten waar de energieambities hoog liggen. Helemaal niets mis mee. Sterker nog, we moeten de bestaande woningvoorraad gaan verbeteren op het energetisch vlak, anders komt de kwaliteit van de huidige voorraad veel te ver achter te liggen bij nieuwbouw. Maar het lijkt erop dat alleen energie de boventoon gaat voeren, met het risico dat andere kwaliteiten achter blijven.

    Het gevaar zit erin dat, om maar te voldoen aan de eisen vanuit het energievraagstuk, daar direct naartoe wordt gerekend. Ontwerpen begint met de eindkwaliteit die je voor ogen hebt en niet met de calculator in de hand. In een onlangs gehouden lezingenserie , waarin renoveren met hoge ambities centraal stond, zijn vijf verschillende kwaliteiten genoemd, die een rol spelen als je hoge ambities wil realiseren. De woning moet ruimte (1) bieden, zowel in vierkante meters als in een ruimtelijke ervaring. De woning moet comfortabel (2) zijn, een gezond binnenklimaat, maar ook regelbaar naar de wens van de bewoner. Bovendien moet er ruimte zijn voor aanpassingen in de tijd (3). Ruimten benutten voor andere functies, maar ook uitwisselen van aangebrachte producten en technieken om nu en in de tijd aan de wensen te voldoen. Dit alles moet niet enkel worden samengevoegd (stapelen), maar het moet bewust ontworpen worden (integreren). De interne verdeling van de vertrekken, maar juist ook het beeld (4), vormen een belangrijk kwaliteit van een grote ingreep. Indien deze vier kwaliteitsaspecten worden ingevuld, dan kan vervolgens de bijbehorende energetische ambitie (5) worden nagestreefd.

    Lees meer

  • 14 september 2012

    Het plafond van de bedrijfslasten

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

    Verdubbeling van de kosten

    De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
    In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
    Lees meer

  • 17 maart 2012

    GEBRUIK VAN DE WONING

    Beoordelen van gebouwen probeert men al jaren. Het is altijd een simulatie van een gebouw met zijn gebruik. Hoe complex een model ook is, de waarheid kan nooit honderd procent achterhaald worden. Bewoners doen toch altijd dat wat niet voorzien is. Maar er kan wel geprobeerd worden om aan te geven welke kant de ontwikkelingen opgaan. Zo is de afmeting van de woning een variabele, die langzaam wijzigt. Het gaat dan niet direct om verandering van de absolute woninggrootte, maar wel de wijze waarop de woning gebruikt wordt. Woningen waar men vroeger met zeven of acht personen woonde, worden nu door twee personen gebruikt. Van 12 tot 14 vierkante meter per persoon wordt er nu wel 50 vierkante meter per persoon gebruikt. We willen ook steeds meer: een rommelkamer, speelkamer, hobbykamer tot zelfs een ‘filmkamer’. Indien we de middelen hebben, willen we die ook inzetten in ruimte.
    Dit omzetten gaat vaak gepaard met veranderingen/renovaties. Om deze momenten vast te kunnen stellen, kan er gebruik gemaakt worden van scenario’s, zoals dit in het promotieonderzoek is gedaan.(1) Op basis van minimale afmetingen worden momenten aangegeven wanneer een woning verbeterd dient te worden. Door deze wijzigingen een plek te geven in de levensloop van een woning, krijg je meer inzicht in de geleverde prestaties en de benodigde investering in geld of bijvoorbeeld milieu. Van een puur statische benadering (wat bouw ik?) wordt het dynamischer (wat bouw ik en onderhoud ik?). het komt dan steeds dichter bij de werkelijke praktijk.

    Bronnen

    1. Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment. (Proefschrift Haico van Nunen, BouwhulpGroep 2010)

  • 8 maart 2012

    Energie stoppen in je woning

    Het naar je wens maken van een woning kost moeite, tijd en geld. Maar uiteindelijk heb je ook iets wat naar je zin is. En dan lijkt het vaak zonde om ergens geld in te stoppen waar je het niet ziet. Liever een nieuwe keuken dan isolerend glas. Een terugkerend dilemma als het gaat om duurzaamheid. In eerste instantie kost het geld, en op de lange termijn levert het (wellicht) iets op.

    Vanuit het dilemma van duurzaamheid kennen we dit wel. Zodra het geld kost wordt het minder aantrekkelijk. En zeker als het niet zichtbaar is. Als een woning echt een hoge energierekening heeft, en men de effecten ook daadwerkelijk merkt, dan worden maatregelen wel genomen. Maar als de effecten marginaal zijn en de investering hoog, dan blijft het de vraag of een maatregel wel wordt aangebracht.


    Lees meer

  • 20 februari 2012

    Energieverspilling is zinloos

    Donderdag 13 september is er in Delft een studiemiddag gehouden met als titel ‘Bouwstenen voor een gezonde energietransitie’. Energietransitie is weer zo’n mooi modewoord. Eigenlijk gaat het erom dat energieverspilling zinloos is. Iets wat we al heel lang weten en steeds weer vergeten.

    Haico van Nunen heeft tijdens deze studiedag een lezing gehouden met als titel ‘Energieverspilling is zinloos’. Hij ging hierbij in op de praktijk in de bestaande bouw in het verleden, nu en in de toekomst. Drie stellingen stonden centraal:

    1. Met afgestemde installaties (concepten) kunnen grote bijdragen in de energieambities van gebouwen gerealiseerd worden. De cyclus van een installatie maakt het mogelijk om een gebouw periodiek een impuls te geven.
    2. Energieverspilling is zinloos. Het begint met een goed gebouw.
    Eerst het gebouw, vervolgens de installatie
    3. Het gebouw en de installatie moeten afgestemd zijn op het gebruik en de bewoner

    De volledige lezing is hier te downloaden [pdf 3,1Mb]

  • 3 januari 2012

    begrippen maken feiten overbodig -4

    Door: Martin Liebregts

    Sleutelbegrippen bij kwaliteitsaanpassing

    Essentie van woningaanpassing

    Over allerlei afzonderlijke onderdelen van de kwaliteitsaanpassing van de woningvoorraad worden hele studies verricht en uiteenlopende verhalen verteld. De een weet het nog gedetailleerder dan de ander. Een van hen ben ik (soms). Het zijn vaak de oneliners die in dergelijke uiteenzettingen domineren. Onderhoud, comfort, energie, gezondheid etc. passeren dan het papier. Bij nader inzien allemaal maatschappelijke thema’s, die niet afzonderlijk maar integraal een rol spelen bij de gewenste, te beschouwen exploitatieperiode. Het betreft allemaal afzonderlijke bijzaken, die pas gezamenlijk iets over de kwaliteit zeggen. De essentie van de kwaliteitsaanpassing is naar mijn mening simpeler en gaat het hierbij om drie hoofdkwesties (of sleutelbegrippen):

    • Ingreep voor wie (doelgroep en vraag)?
    • Ruimte en aanpassing (aanbod)
    • Eenheid van handelen (woning, individu, ensemble, gemeenschappelijk).

    Lees meer

  • 3 januari 2012

    begrippen maken feiten overbodig -3

    Door: Martin Liebregts en Jelle Persoon

    De cycli van de kwaliteitsaanpassingen

    De aandacht voor de bestaande woningvoorraad en voor de kwaliteitsaanpassing ervan is in de directiekamers van woningbeheerders nog vaak te gering. Het spitst zich nog te veel toe op de jaarlijkse vaststelling van de onderhoudsbudgetten. Ondanks de wetenschap dat de te verwachten gemiddelde leeftijd van woningen honderdtwintig jaar is (1). Over de kwaliteit van de nieuwbouw wordt tegelijkertijd eindeloos gediscussieerd. Over de kwaliteit van één procent van onze woningvoorraad – de nieuwbouw – worden bijeenkomsten op alle niveaus belegd, terwijl de bestaande voorraad met zo’n negenennegentig procent het moet doen met een begrotingskantlijn. Een dergelijke houding is mede ontstaan door de kortetermijnvisie op de levensduur van de voorraad (vijftig jaar). Na de gereedkoming van een woning is men bezig met het AFSCHRIJVEN in plaats van het optimaliseren van de te leveren kwaliteit in een veranderende samenleving.

    BouwhulpGroep

    Lees meer

    • Previous