De bestaande bouw heeft de toekomst. Langzamerhand zie je dan ook de markt verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande bouw. Renovatie wordt belangrijk. Tijdens het symposium ‘Onderwijs, de basis voor toekomstgerichte renovatie’ stond de toekomst van renovatie centraal. Hoe ziet de toekomstige renovatieopgave eruit, en specifiek de vraag: Welke kennis is er nodig om hiermee aan de slag te gaan? Om in de toekomst de renovatieopgave van passende antwoorden en oplossingen te voorzien en een rol in die markt te kunnen blijven spelen, zullen de opleidingsinstituten hier aandacht aan moeten besteden. Aan de ander kant zullen ook de mensen die vandaag de dag in de praktijk bezig zijn met andere competenties en werkterreinen aan de slag moeten. De veranderingen worden deze middag nader toegelicht. Een van de drie thema’s die centraal stonden deze middag is het thema ‘grondstoffenbank’. In een inleidende presentatie worden stellingen benoemd, die vervolgens in één van de de workshops met de deelnemers verder worden uitgewerkt.
Browsing category: Voorraad
Renoveren met hoge ambities
Woningcorporatie GroenWest heeft gekozen om tien woningen uit de reguliere renovatieopgave te halen en te kijken wat de mogelijkheden zijn als je kiest voor renoveren met hoge energieambities. De tien woningen aan de Poorterstraat zijn gerenoveerd aan de hand van de principes van Active House. Comfort, energie en milieu vormen drie belangrijke pijlers voor de totale prestatie.
Aanpak
Het project in Montfoort is de eerste renovatie die volgens deze principes is gedaan. Om hier invulling aan te geven zijn er negen individuele verhalen benoemd, met uiteenlopende thema’s. Deze thema’s gaan in op ruimte, ruimtelijkheid, energiebesparing, energieopwekking, binnenklimaat, beeld, daglicht, waterhuishouding en uitrusting. Uiteindelijk zijn de negen verhalen samengevoegd in het integrale ontwerp. Hierin worden de individuele verhalen afgewogen en komt het plan tot stand. Dit is verwoord in de beeldkwaliteit en de bijbehorende prestaties. In een consortium (BouwhulpGroep, Nieman, Bam, Danfoss en Velux) is dit verder uitgewerkt.
Uitwerking
Het gebouw is een optimale mix tussen isolatie en installatie. De gevels zijn vernieuwd en beter geïsoleerd, voor zover dat op de bestaande fundering en met passende beeldkwaliteit mogelijk was. Het dak is volledig vernieuwd en ook de vloer is geïsoleerd. De woning heeft daarmee een volledig nieuwe schil gekregen. Vervolgens is de woning voorzien van een warmtepomp met vloerverwarming, wordt er gebruik gemaakt van vraaggestuurde ventilatie en zijn er pv-panelen en een zonneboiler geplaatst. Al deze oplossingen zijn echter ondersteunend aan de totale kwaliteit van de woning. Wat vroeger een bergzolder was, enkel toegankelijk via een vlizotrap, is nu een grote lichte extra verdieping geworden. De woningen met het typische jaren ’70 dak tot bijna op de straat hebben nu een dakvlak met ritme dat energie opwekt voor de bewoners. Het binnenklimaat kan door de installatie geregeld worden, maar ook door het openen van ramen of het sluiten van de zonwering kan een binnenklimaat naar wens worden verkregen. In de zomersituatie fungeert het trappenhuis als een natuurlijk afvoerkanaal, in de wintersituatie brengt het juist licht van buiten tot beneden in de woonkamer.
Ambities
Met deze aanpak is het renoveren met hoge ambities opnieuw vormgegeven. Het laat zien wat de mogelijkheden zijn, juist met het bestaande als uitgangspunt. Door ruimte en ruimtelijkheid aan de woningen toe te voegen kunnen ze voor verschillende doelgroepen gebruikt worden. Er is gezorgd voor een comfortabel binnenklimaat, dat efficiënt met energie omgaat. De woningen onderscheiden zich van de rest van de wijk door hun moderne uitstraling, maar toch is de herkomst van de woningen terug te vinden. Het zijn nu woningen geworden die weer lang mee kunnen gaan en aan verschillende woonprogramma’s aan te passen zijn. Daarmee passen de integrale prestatie bij de kwaliteiten die horen bij de transformatie.
Oh ja, de hoge energieambities zijn gehaald. Het gebouw gebonden energie gebruik wordt met de woningen zelf opgewekt en het label is A++.
Meer informatie
http://www.bouwhulp.nl/techniek/montfoort_poorterstraat.php
http://hollandsontwerp.wordpress.com/2013/04/26/besparen-en-verrijken/ (FILM)
http://www.velux.nl/professionals/architecten/duurzaamheid/duurzameprojecten/de_poorters
Remmen of gas geven?
Voor veel professionele woningbezitters is het de laatste tijd een pas op de plaats. Alle nieuwe ideeën ten spijt om woningen beter, mooier, groter of energiezuiniger te maken wil men eerst meer duidelijkheid over de financiële situatie. Hoe zien de economische ontwikkelingen eruit en welke uitwerking hebben de kabinetsplannen voor corporaties? Is er straks nog wel geld om te investeren? Deze onzekerheid leidt er bij veel corporaties toe dat er momenteel helemaal niets gebeurt. Eerst afwachten wat er nu definitief uitkomt alvorens actie te ondernemen. De vraag is echter of afwachten de juiste keuze is.
Er zijn allerlei plannen (in verschillende stadia) die een invloed hebben op de corporatiewereld. Denk aan de gevolgen van extra huurverhoging, de verhuurdersheffing, omschakeling van het puntenstelsel naar de WOZ-waarde, veranderingen van de hypotheekrenteaftrek, maar ook het feit dat gemeenten de corporaties moeten gaan aansturen en dat de omvang van een corporatie aan moet sluiten bij de schaal van de regionale markt. Allerlei onzekerheden die het dagelijkse reilen en zeilen van de woningcorporaties raken.
Aanbieden en beheren
Als we goed kijken naar de taken van een woningcorporatie dan bestaan die uit het verhuren en beheren van woningen. Het verhuren bestaat voornamelijk uit het aanbieden en administreren van de woning, gericht op de verschillende doelgroepen. De betaalbaarheid van het wonen speelt hierbij een rol. Eenmaal verhuurd dan moet de woning door de jaren heen beheerd worden. Klachten- en mutatieonderhoud, en eens in de zoveel tijd is er planmatig onderhoud nodig, al dan niet gecombineerd met woningverbetering.
En juist met woningverbetering wordt nu een pas op de plaats gemaakt. Er wordt niet meer geïnvesteerd, in afwachting van duidelijkheid. Planmatig onderhoud vindt nog wel plaats, dat wordt ingegeven vanuit de meerjarenbegroting. Al wordt ook daar steeds meer gezocht naar kostenreductie. Het zijn echter de woningverbeteringen die achterblijven. Er is geen financiële ruimte, of men wil geen ruimte maken om te investeren in de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningen. Daar komt bij dat veel woningen nu ongeveer vijftig jaar oud zijn en in corporatietermen ‘afgeschreven’. Het is voor die woningen nu een natuurlijk moment om een beslissing te nemen voor de toekomst. Gezien vanuit het eind van de exploitatie is er geen financiële ruimte voor grote veranderingen, of er moet een herpositionering van de woning plaats vinden. En dat vraagt weer om een extra investering op dit moment. Bij een goed opgezette exploitatie kan die terugverdiend worden en wordt het vastgoed in stand gehouden.
Op de rem
Dit neemt niet weg dat de investeringen nu moeten worden genomen. Echter gezien de huidige economische situatie wordt er op de rem getrapt met nieuwe investeringen. Het gevolg is dat er dan vaak wordt gekozen voor een minimale variant, waarbij alleen noodzakelijk onderhoud wordt gepleegd. Dat betekent dat de komende periode (tien tot vijftien jaar) er verder niets meer aan die woning gebeurt, terwijl er juist wel behoefte is aan een kwaliteitssprong. Door nu op de rem te trappen wordt de woning eigenlijk voor vijftien jaar stil gezet. En als de woning over vijftien jaar weer aan de beurt komt voor verbetering, dan kan alleen met een hele grote stap (en kosten) de woning weer op niveau worden gebracht.
Voor de bestaande bouw is het dan ook helemaal niet goed om op de rem te trappen. Er moet juist gas worden gegeven. In plaats van woningen minimaal op te knappen moet er vooruit gekeken worden hoe we nu kwaliteit voor de lange termijn kunnen genereren. Juist ondanks alle randverschijnselen om ons heen. Onderhoud moet niet worden gezien als een kwaad, het biedt juist kansen om een woning weer te voorzien van een nieuwe kwaliteit. Bij lastige situaties is onze eerste reflex om op de rem te trappen. Maar juist door meer gas te geven kun je grip op de situatie krijgen, kom je uit de slip en krijg je een voorsprong. Zeg het maar wat gaat u doen, remmen of gas geven?
Meer dan gedacht
Materiaal in de bouw speelt een grote rol
Een gebouw bevat meer materiaal dan men denkt. Enkele weken geleden was Eindhoven weer even volop in het nieuws. De geplande sloop van het resterende deel van het Philips-gebouw VH was niet geëindigd met de beloofde harde klap. De bedoeling was om het casco van het gebouw gecontroleerd in te laten storten met dynamiet. Dat is ook gebeurd, alleen viel niet alles om. Reden hiervoor was dat er ‘meer materiaal in zat dan gedacht’.
Dat zette mij even aan het denken, want eigenlijk staat er bijna niemand stil bij hoeveel materiaal er in een gebouw zit. Een onlangs begeleid sloopproject (1) liet maar weer eens zien dat uit één woning uit een galerijflat bijna 150 ton puin komt. Over meer dan gedacht gesproken. Ook een gemiddelde eengezinswoning bevat al snel meer dan 115 ton puin. Wanneer we spreken over duurzaamheid, dan gaat het echter lang niet altijd over materialen. Het eerste wat geroepen wordt, is energie en energiebesparing. Echter het aandeel van energie in de totale belasting is gering, zeker het deel waar we ook echt invloed op uit kunnen oefenen. Bijgaande figuur illustreert dat het energiegebruik voor warmtapwater en hulpenergie de overhand neemt ten opzichte van verwarmen. er valt steeds minder te besparen. Wil een woning echt duurzaam zijn, dan verdient materiaalgebruik aandacht.
Vanuit dat licht kunnen we ook de afweging tussen renoveren en sloop/nieuwbouw bekijken. Voorstanders van nieuwbouw zijn al snel geneigd om ‘de oude troep’ weg te halen. Deze ‘oude troep’ heeft echter wel impact op het milieu. Een recente analyse van een gerenoveerd project (2) laat zien dat door een gebouw na zestig jaar niet te slopen maar te renoveren, deze milieulast niet vervroegd vrij komt. Op de totale levensduur is de milieulast dertig procent lager (3). Vanuit milieuoogpunt geredeneerd, is renoveren zo gek nog niet. Ook vanuit het karakter van het gebouw zit er overigens vaak nog meer in dan gedacht.
Terug naar het VH gebouw. Er zat echt meer materiaal in dan gedacht. De dagen erna zijn ze bezig geweest met de sloopkogel. Je vraagt je dan af of het gebouw nu echt weg moest. Oké, Philips is grotendeels weg, maar de locatie is goed: bij uitvalswegen en in de buurt van een park. Vast ook de reden waarom er nieuwbouwwoningen komen. Maar als nu eerst de milieulast van dit gebouw bekeken was (wel met de juiste hoeveelheden) hoe was de renovatie/herbestemmingsvariant uitgevallen in relatie tot sloop/nieuwbouw? Met een dergelijke afweging is voor wat betreft duurzaamheid wellicht meer te winnen dan met honderd passiefhuizen. De moeite waard om eens te bekijken, toch?
Bronnen:
(1) Sloop flatgebouw 100 woningen, inclusief trappenhuizen, bergingen en garages.
(2) Renovatieproject BouwhulpGroep, analyse milieubelasting renovatie /sloop-nieuwbouw.
(3) Milieubelasting van twee vergelijkbare woningen, enkel beoordeeld op materiaal aspecten. De renovatievariant wordt uitgebouwd, in de nieuwbouwvariant wordt een dergelijke uitbouw direct meegenomen. Totale belasting bepaald over 120 jaar.
(Klimaat)bewust bouwen
(Klimaat)bewust bouwen is een opgave die op vele terreinen wordt gesteld. er zijn vele wegen die naar Rome leiden en ook voor klimaat bewust bouwen is er niet een oplossing. In antwoord op de vraag van de Belgische Federatie Aluminium Constructeurs is er een presentatie verzorgd tijdens de thema-avond ’ Klimaatbewust bouwen met aluminium : kritisch kijken naar actief versus passief bouwen’. De steeds strenger wordende eisen (en wensen) op het gebied van energiebesparing zorgen voor een zoektocht naar de manier waarop men klimaatbewust kan bouwen. Passief bouwen, actief bouwen, energie neutraal bouwen zijn voorbeelden van de oplossingen waar men dan aan denkt. Klimaatbewust bouwen geldt voor de nieuwbouw, maar juist ook voor de bestaande bouw. Zowel in Nederland als in België geldt dat er juist in de bestaande bouw nog een hele opgave ligt te wachten. Een doorkijk over vijfentwintig jaar leert dat meer dan 80% van de woningen op dat moment ouder is dan vijfentwintig jaar en gemiddeld een keer per vijftien jaar aan werkzaamheden toe zijn. Dat is een jaarlijkse onderhoud- en renovatieopgave van 230.000 woningen (België) tot ongeveer 430.000 woningen in Nederland. Klimaatbewust bouwen moet zich dan ook niet alleen richten op nieuwbouw, maar zeker ook op de bestaande bouw. De vraag is dan ook welke producten of componenten er voor die opgave nodig zijn?
In deze presentatie wordt achtereenvolgens stil gestaan bij een aantal onderwerpen, te beginnen met de renovatiemarkt. Waarom is juist de renovatiemarkt interessant? Onder de noemer levensduur-denken wordt verder ingegaan op het ritme van de cycli van onderhoud en vervanging. De levensduur van de woning staat hier centraal, en hoe hier in de tijd een invulling aan gegeven kan worden die aansluit bij de gebruikers. Indien men de renovatie markt en levensduur-denken als uitgangspunt neemt, dan biedt dit ruimte voor duurzaamheid. Hierbij gaat duurzaamheid verder dan enkel energie, ook materialen verdienen hier een rol in. Indien de milieubelasting van een gebouw over zijn volledige levensduur van 120 jaar wordt bekeken, dan wordt ongeveer de helft hiervan veroorzaakt door materialen. Het (klimaat)bewust omgaan hiermee zorgt voor een duurzaam gebouw. Als voorbeeld wordt ‘Active House’ getoond. In dit project is niet enkel de energieambitie leidend, verschillende prestaties zoals licht, gezondheid, comfort komen hier bij elkaar in een renovatieproject.
Tot slot wordt er een blik in de toekomst geworpen. Waar gaat de renovatiemarkt naartoe? De renovatieopgave wordt groter, maar wel met meer eigenheid. Om hieraan te voldoen biedt de serie van één de mogelijkheid. Werken met project overstijgende oplossingen, waarbij er meer kwaliteit kan worden geleverd tegen een lagere prijs. Er wordt gezocht naar standaardisatie, maar met maatwerk. De project omvang is één woning, waardoor er veel mogelijk is. Met dit soort oplossingen is het mogelijk om klimaatbewust te bouwen.
De gehele presentatie bekijken? Klik hier.
ketensamenwerking, onderhoud en energie
Auteurs: Martin Liebregts en Haico van Nunen
Veel beheerders worstelen met het effectief uitvoeren van onderhouds- en energiebesparende maatregelen. Hoewel deze maatregelen afzonderlijk genoemd worden betreft het in wezen twee gelijksoortige maatregelen. Zowel bij onderhoud als bij energiebesparing gaat het om een combinatie van planmatige werkzaamheden waar tevens sprake is van enige kwaliteitsverbetering. Alleen als het energiebesparend is dan noemen we het tegenwoordig vaak apart. Deze maatregelen horen tot de huis-tuin-en-keuken maatregelen van een beheerder. Echter door afzonderlijke ambities op bezitsniveau op te stellen lijken het verschillende grootheden met verschillende doelen. Op zichzelf vreemd als men bedenkt dat elke vorm van onderhoud met een of andere vorm van verbetering gepaard gaat, en dat ten aanzien van uiteenlopende kwaliteitsaspecten. In de praktijk stelt een beheerder al gedifferentieerde kwaliteitsdoelen in combinatie met onderhoud. Denk hierbij aan kwaliteiten zoals een seniorenlabel, politiekeurmerk of ‘de betaalbare woning’.
Het probleem zit dan ook niet in de aard van onderhoud en/of verbetering, maar veel meer in de vraag hoe kun je als beheerder een betere kosten-kwaliteitverhouding krijgt als het om onderhoud of energiebesparingsmaatregelen gaat en hoe je via een duidelijke opgave hieraan uitvoering geeft. Hierbij komen ook nieuwe vormen van samenwerking met marktpartijen naar voren als een van de mogelijke hulpmiddelen om dit te realiseren. Een globale beschouwing van kansen in de praktijk kan een en ander verduidelijken.
Levensduur in perspectief
Gisteren las ik in een nieuwsbrief dat de oudste woning van Amsterdam was ontdekt. Het bleek om een huis te gaan dat gebouwd is in 1485. Dit gebouw is nu dus 527 jaar oud! De gevel die ervoor staat stamt uit 1800 en het is daarom altijd verborgen gebleven dat het hier om de oudste woning van Amsterdam gaat. Dit betekent echter niet dat alle woningen meer dan vijfhonderd jaar oud worden. Dit pand is toch wel een van de uitzonderingen, die vanwege locatie en culturele gronden behouden is gebleven. Maar het laat wel weer goed zien dat gebouwen door de tijd heen worden aangepast. Onderhoud en verbetering zijn onlosmakelijk verbonden met de levensduur van een gebouw. Ergens in de negentiende eeuw is er een nieuwe gevel voor geplaatst. En de ontdekking zou nu niet gedaan zijn als er geen verbouwing op de planning stond.
Wat dit voorbeeld eigenlijk laat zien is dat er geen maximum levensduur van een woning is. Wel kunnen we op zoek gaan naar een referentiewaarde die de gemiddelde levensduur beter benadert. Deze woning in Amsterdam is dan de positieve uitzondering, die een lange levensduur heeft. Net als dat er ook uitzonderingen zullen zijn die onder het gemiddelde liggen. Natuurlijk worden er ook woningen vroegtijdig gesloopt, maar dat is vaak beperkt.
Er is een discussie gaande over welke gemiddelde levensduur er moet worden aangehouden. Woningcorporaties hanteren een (financiële) levensduur van 50 jaar en vanuit de milieuberekening wordt 75 jaar als standaardwaarde gehanteerd 1). Eerder onderzoek 2) heeft uitgewezen dat een gemiddelde levensduur van 120 jaar verklaarbaar is.
Deze oudste woning toont nog maar eens dat levensduur in perspectief moet worden gezien. Er is geen absolute levensduur van een gebouw, aan het einde van de levensduur valt het gebouw niet spontaan uit elkaar. De levensduur hangt samen met het bouwen, gebruiken, onderhouden en verbeteren van de woning. Hierin worden telkens keuzes gemaakt om iets wel of niet doen. De gemiddelde levensduur is bedoeld om de keuze makkelijker te maken en gebouwen te kunnen vergelijken. In kosten, milieuaspecten of andere kwaliteiten. De praktijk houdt zich niet aan dat gemiddelde, maar het vormt wel het vertrekpunt voor studie, visie en vooral begrip. De vraag is echter wat is nu een bruikbaar gemiddelde levensduur voor de woningbouw in de Nederlandse situatie? Wie het weet mag het zeggen……
1) Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken, SBK, 01-07-2011
2) Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment, H. van Nunen, 2010.
Ontwikkeling door de tijd
Door Sandra Arts en Haico van Nunen
Het Laurentiusplein in het Limburgse Voerendaal is een voorbeeld van ‘ontvinexen’: het zorgen voor meer gedifferentieerde woonmilieus. De aanpak van deze woningen onderscheidt zich door verschillende niveaus. Dit sluit aan bij de dagelijkse praktijk van woningcorporaties die niet meer naar één oplossing streven. Er zijn verschillende mensen en ook het toekomstperspectief van de woningen is verschillend. Dus zijn verschillende oplossingen nodig. De aanpak van de 143 woningen is daarom onderverdeeld in groot onderhoud, een deel hoogniveaurenovatie en een deel cascorenovatie. Een aantal woningen wordt vervangen door nieuwbouw.
De woningen zijn in periode 1915-1921 gebouwd als mijnwerkerskolonie, de sociale huisvesting voor de arbeiders van de Limburgse steenkolenmijnen. Architect Jan Stuyt nam de tuindorpgedachte als de basis voor het stedenbouwkundig en architectonisch concept. Kenmerkend voor zijn ontwerpen zijn de landelijke architectuur, de duidelijke scheiding tussen openbaar en privé, de ruime opzet (grote kavels) en een verwijzing naar een organische opbouw (romantisch, landelijke opzet).Lees meer
begrippen maken feiten overbodig -5
Auteurs: Martin Liebregts & Haico van Nunen
Ontwerpkeuzen afstemmen op levensduur
Een verhaal over de zoektocht naar het begrip duurzaamheid bij ontwerpen, bouwen en wonen
Bij ontwerpen moet je rekening houden met de levensduur van bouwdelen, ruimte en gebouwen. Bijna een open deur als je dit constateert. Iedereen zal bevestigen dat als een keuken maar vijftien tot dertig jaar meegaat in het gebruik, je het niet zo moet construeren dat de technische levensduur honderd jaar is. Het gebruik en de aanpassingsbehoefte vanuit dat gebruik zijn de sleutelwoorden bij de beschouwing van levensduren. Met de afzonderlijke definities van technische, functionele en economische levensduur komen we er niet. In de praktijk gaat het om de samenhang tussen die drie invalshoeken te herkennen om vervolgens meer gevoel voor de tijd te krijgen.
begrippen maken feiten overbodig -3
Door: Martin Liebregts en Jelle Persoon
De cycli van de kwaliteitsaanpassingen
De aandacht voor de bestaande woningvoorraad en voor de kwaliteitsaanpassing ervan is in de directiekamers van woningbeheerders nog vaak te gering. Het spitst zich nog te veel toe op de jaarlijkse vaststelling van de onderhoudsbudgetten. Ondanks de wetenschap dat de te verwachten gemiddelde leeftijd van woningen honderdtwintig jaar is (1). Over de kwaliteit van de nieuwbouw wordt tegelijkertijd eindeloos gediscussieerd. Over de kwaliteit van één procent van onze woningvoorraad – de nieuwbouw – worden bijeenkomsten op alle niveaus belegd, terwijl de bestaande voorraad met zo’n negenennegentig procent het moet doen met een begrotingskantlijn. Een dergelijke houding is mede ontstaan door de kortetermijnvisie op de levensduur van de voorraad (vijftig jaar). Na de gereedkoming van een woning is men bezig met het AFSCHRIJVEN in plaats van het optimaliseren van de te leveren kwaliteit in een veranderende samenleving.
