• De toekomst van onderhoud

    – De component als drager voor onderhoud –

    Door: Haico van Nunen, 19 maart 2015

    De bouw verandert. Nieuwe inzichten, nieuwe opgaven, of deels oude opgaven worden op een andere manier ingevuld. Maar anders omgaan met bouwen betekent ook anders omgaan met onderhoud. Vanuit de beheersbaarheid van de onderhoudslasten worden diverse initiatieven ondernomen om de kosten te reduceren. Ingegeven vanuit sturing van het proces (wie doet het), vanuit het moment van onderhoud plegen (bijvoorbeeld vraaggestuurd of juist op basis van conditiemetingen), en vanuit de te realiseren kwaliteit (wat ga je leveren). Het betreft allemaal manieren om te zoeken naar een optimalisatie van het bestaande onderhoud aan een woning als geheel. De vraag is of, met alle gedifferentieerde vragen van vandaag de dag, de complexgerichte of de woninggerichte aanpak het beste is?

    Lees meer

  • Cultuur, conservatisme of koppigheid

    Tijdens de vakantie worden de verschillen tussen de landen pas werkelijk. Het valt dan op  dat we het in Nederland nog helemaal niet zo slecht doen met onze woningen. Al met al staan er woningen die in goede staat verkeren en die voldoen aan de eisen van vandaag de dag. Des te opmerkelijker is dan om te zien hoe anders er in de landen om ons heen wordt gebouwd, en geleefd. Want dat is uiteindelijk dan waar het om gaat, hoe wonen de mensen in hun woningen. En dat heeft alles te maken met cultuur.
    Lees meer

  • Woningonderhoud en oog voor milieu vragen om integratie

    Iedere woning heeft haar eigen verhaal. Gebouwd vanuit een bepaalde gedachte om iemand te voorzien van woonruimte. Misschien door een particulier, om er zelf in te wonen, wellicht door iemand om er anderen in te huisvesten. Denk aan fabrikanten om hun arbeiders een plek te bieden, coöperaties, verenigingen of stichtingen vanuit hun maatschappelijke waarden en normen. Een klein deel van onze voorraad bestaat uit vooroorlogse woningen, maar het overgrote deel is van na de oorlog. Gebouwd in de wederopbouwperiode en vervolgens zijn deze woningen volgens de maten en de (economische) standaard van dat moment gebouwd (1). Sinds de woningen gebouwd zijn, hebben  er al onderhoudsmaatregelen (of renovatie) plaatsgevonden. Ook daarin heeft iedere woning weer haar eigen verhaal. Voor wat betreft onderhoud en aanpassingen heeft iedere woning zijn eigen cyclus. Op hoofdlijnen is deze cyclus gelijk, maar de context, het verhaal van de woning, bepaalt de mogelijkheden die er zijn. Bij woningrenovatie gaat het dan ook om het begrijpen van het verhaal, zodat je het accommoderend vermogen van de woning kunt benutten.

    Eindhoven Philipsdorp BouwhulpGroep_1000

    Stapelen
    Woningen zijn opgebouwd uit losse delen. Losse materialen die zijn verwerkt tot producten en componenten. Ieder onderdeel (product of component) van de woning heeft haar eigen vervangingsmoment (cyclus), maar het specifieke moment waarop echt iets moét gebeuren wisselt per woning. Het is afhankelijk van verscheidene factoren (2) en bovendien het moment waarop de keuze gemaakt wordt. Het is de kunst om te zien welke verbeteringen nodig zijn en op welk moment. Het strikt vasthouden aan (theoretische) geplande momenten is hierin weinig zinvol. Het gaat om het afwegen van de wensen van de huidige bewoners, in relatie tot de gewenste kwaliteit in de toekomst voor de nieuwe huurder, en als afgeleide daarvan voor de corporatie. Dat leidt er soms toe dat maatregelen niet worden uitgevoerd en pas bij mutatie worden gedaan. Het betreft de afweging tussen de korte en de lange termijn. De ingreep moet daarin niet bestaan uit losse maatregelen, maar juist uit een integrale verbetering. Soms is het goed om weer even een inhaalslag te maken, kwaliteit weer op peil te brengen en de komende jaren een zekere exploitatie te hebben (3). Het brengt een zekere rust om dan vanuit de cyclus alles op een rij te zetten en het (planmatig) onderhoud vast te leggen. Hiermee is de koers uit te zetten voor een complex. De actuele situatie wordt dan toch wel weer door het verhaal van de woning bepaald. Bijvoorbeeld door de keuze voor planmatig werken of toch vraaggestuurd (4)?

    032b kwaliteitsaanpassing ritme van de cycli ingekleurd 2009

    Beheer, onderhoud en milieu
    Bouwen is één, behouden is een tweede. De professionele beheerder, of het nu een corporatie, belegger of fonds is, heeft twee taken. Enerzijds het technisch onderhoud, zodat de woningen fysiek blijven voldoen. Anderzijds het technisch beheer van de woning. Zorgen dat alles in, aan en om de woning goed verloopt, zoals contracten, veiligheid en omgeving, maar ook de zorg bij calamiteiten. Van oudsher waren dit de twee taken. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van taken van gemeente naar corporatie. Dit wordt langzaam weer teruggedraaid nu corporaties hun focus leggen op de primaire taak, huisvesten.  Er komt echter een taak bij. Bij alles wat gedaan wordt, wordt het milieu steeds belangrijker. In eerste instantie vanuit energiebesparing. Dit is momenteel een dusdanig maatschappelijk thema dat daar bij onderhoud en beheer minimaal aandacht voor moet zijn en vaak zelfs de aanleiding vormt voor de verbeteringen. Maar ook richting materiaalgebruik en gezondheid wordt steeds meer verwacht van de bouwsector. In nieuwbouw is de materiaalbeoordeling verplicht, bij renovatie zal dit op termijn ook wel komen.

    Het verhaal van de woning legt de basis voor de onderhoudscyclus. Gebruikte materialen, gerealiseerde kwaliteit en wijze van gebruik bepalen de eerste vervangingsmomenten. Daarna wordt het heel gedifferentieerd. Ieder verhaal resulteert in een eigen beeld zien. Als opgave kun je kiezen om je eigen nulpunt te bepalen (inhaalvraag) en vandaaruit verder gaan. Of ervoor kiezen om de verhalen te leren kennen en te benutten. Welke woning is waarvoor geschikt? In beide gevallen gaat het om het maken van een keuze. Een keuze waarin beheer en onderhoud worden afgezet tegen beleid en visie. Dat geheel, in combinatie met de maatschappelijke verantwoordelijkheid die we gezamenlijk hebben, (milieu) vormt de grondslag voor levensduurdenken (5).

    Bronnen/verwijzingen:

    (1)     ‘Essay, de toekomst van de woningvoorraad’,  Martin Liebregts en Haico van Nunen april 2014
    (2)     Negen invloedfactoren voor de levensduur van een product worden vermeld in ‘Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment, Haico van Nunen, 2010.
    (3)     BouwhulpGroep heeft een onderhoudsmodel ontwikkeld op basis van een inhaalvraag en daarbij behorende onderhoudscycli om snel een beeld te krijgen van de toekomstige onderhoudsbehoefte.
    (4)     ‘Meer bewonerstevredenheid, minder techniek’, Haico van Nunen, kennisbank bestaandewoningbouw 27 november 2013
    (5)     Levensduur-denken is een weblog, dat zich richt op het speelveld van onderhoud, beheer en milieu. Een diversiteit aan artikelen is daar terug te vinden, met als centrale thema de wijze waarop de bestaande bouw zich in de toekomst zal ontwikkellen.

  • Vooruit kijken

    Op weg naar kantoor fiets ik meestal dezelfde route door het Eindhovense Dommeltunneltje. Maar met enige regelmaat moet ik omrijden omdat een deel van die route open ligt. En altijd op hetzelfde punt. Fietspad en tunnel liggen dan open om enige dagen of soms weken later weer ‘verbeterd’ open te gaan. De werkzaamheden duren meestal maar enkele dagen en vervolgens kan het er weer een paar maanden tegen. Toch is diezelfde Dommeltunnel de afgelopen jaren regelmatig het toneel van werkzaamheden en overlast geweest. Eind vorig jaar stond op de borden dat er besloten was om het grootschalig aan te pakken, de route ging voor maar liefst drie maanden dicht! Het leek erop dat het serieus werd aangepakt.
    De drie maanden zijn nu voorbij en de werkzaamheden zijn bijna afgerond. Het asfalt is vernieuwd, nieuwe tegels en zelfs de beplanting is aangepast. Wat schets mijn verbazing dat aan de ene kant het trottoir netjes wordt aangeveegd, maar dat op hetzelfde moment de juist gelegde (en aangeveegde) tegels al weer open worden gehaald om een kabel te leggen. Alles is net vernieuwd, maar toch moet er weer iets aangepast worden. Ik vrees dan ook dat binnenkort de route wederom is afgesloten om weer iets aan te passen of iets nieuws aan te brengen. Wat is de gebruiker er nu mee opgeschoten?
    tunnel

    Deze werkwijze zet je toch aan het denken, ieder keer als je er voorbij komt. Hetzelfde doet zich namelijk ook voor bij onze gebouwvoorraad. We proberen eerst zoveel mogelijk op basis van klachtenonderhoud te doen. Soms iets kleins, soms iets groter, maar het blijft een reactie op de problemen die zich voordoen. Als er voldoende (of eigenlijk teveel) klachten komen dan worden deze klachten gebundeld en wordt een maatregel getroffen zoals het aanbrengen van nieuwe cv-ketels of nieuwe hemelwaterafvoeren, maar nog steeds op basis van klachten. Pas als er echt noodzaak is en het past binnen het beleid, dan wordt er groot onderhoud of een renovatie uitgevoerd. Dat biedt dan wel de mogelijkheid om weer extra kwaliteit toe te voegen en ervoor te zorgen dat je de komende jaren niet weer terug hoeft te komen. Dat is tevens het moment om alle toekomstige voorzieningen aan te brengen, ook al maak je er nu nog geen gebruik van. Dat betekent dat je moet kijken welke andere opgaves er de komende jaren nog aan komen. Als je nu de gevel verbetert, wanneer is het dak dan toe aan vervanging? Dat vraagt erom nu al na te denken over bijvoorbeeld aansluitingen en toekomstige verbeteringen. Dat is lastig, want je bent nu net bezig met déze verbeteringen en de toekomstige opgave houd je je nu niet mee bezig. Maar als je toen geweten had dat er nog een kabel in moest, dan had je het in een moeite door aangebracht.

    En dan, als het goed is, hoeft er niet net na de oplevering en het aanvegen van de stoep, nog iemand te komen om toch nog even een kabeltje te trekken. Dat vraagt om vooruitkijken, plannen maken met de behoefte van morgen in gedachte. Met als doel dat iedereen de volgende jaren weer fluitend naar zijn werk kan fietsen.


    bronnen / verwijzingen:
    dit artikel is eerder geplaatst als blog op Renda.

  • BLOKVERWARMING, KANSEN VOOR DUURZAAMHEID

    Het meest gangbare verwarmingstype in Nederland is de individuele cv-ketel. Dit komt met name doordat er nu eenmaal meer eengezinswoningen zijn dan meergezinswoningen. Bovendien geldt, dat lang niet alle meergezinswoningen gebruik maken van een collectieve installatie. Vaak is er in het verleden juist besloten om de collectieve installatie te verwijderen en te vervangen door een individuele installatie. Het grootste voordeel daarvan is dat het verbruik echt direct terug te leiden is naar de bewoner. Dat is namelijk nog steeds een belangrijk knelpunt bij collectieve systemen, ook al zijn er ondertussen systemen die dit goed kunnen registreren. Toch zijn ook hier kansen. Als de infrastructuur goed is, leent de collectieve verwarming zich uitermate goed voor een duurzame energieopwekking.

    Lees meer

  • meer bewonerstevredenheid, minder techniek

    Ruimte voor vraaggestuurd onderhoud

    Alles slijt in de tijd
    Onderdelen van woningen gaan achteruit, de een harder dan de ander. De prestatie van een onderdeel is afhankelijk van verschillende invloeden. De oorspronkelijke kwaliteit van het product, maar ook hoe het is aangebracht, waar het zich bevindt, hoe het gebruikt wordt en hoe het onderhouden wordt, bepalen hoe lang iets mee gaat (1). Daarnaast is er nog iets van belang, namelijk: hoe het eruit ziet en welke waarde men er aan hangt (beleving). Er zijn eigenlijk drie soorten van levensduur te benoemen: technisch, economisch en functioneel. Welke levensduur hiervan maatgevend is voor vervanging kan wisselen. Wel is het vaak zo dat de technische levensduur het langst is, vervolgens de economische levensduur en tot slot de functionele levensduur, al is dit geen wetmatigheid. De vraag die nu naar voren komt, is hoe lang een onderdeel mee kan gaan en als we dit weten hoe we dit kunnen gebruiken.


    Lees meer

  • Het plafond van de bedrijfslasten

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

    Verdubbeling van de kosten

    De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
    In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
    Lees meer

  • Energiekosten, tussen feiten en mogelijkheden

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -4-

    door: Martin Liebregts

    Het gemiddeld aardgasverbruik per woning bedraagt circa 1.600 m3 in 2010 en het elektraverbruik circa 3.500 kWh. In totaal gaat het dus om 2.510 m3 aardgasequivalenten (1), die als volgt verdeeld zijn over de verschillende activiteiten van een woning (2):
    – Verwarmen : 1.160 m3 (46%)
    – Warmtapwater : 375 m3 (15%)
    – Rest : 975 m2 (39%).

    Lees meer

  • Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-

    door: Martin Liebregts

    Onderhoudskosten in de praktijk

    De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
    De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
    Lees meer

  • Huur overstijgt inflatie

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -2-
    door: Martin Liebregts

    Meer dan inflatie

    Ofschoon de maximale huurstijging voor zittende huurders vanuit overheidswege wordt beperkt, geldt dit niet in dezelfde mate voor de gemiddelde huurwoning in de tijd. De afgelopen dertig jaar is de gemiddelde huurstijging circa 3,2 procent, terwijl de inflatie schommelde rond de 2,1 procent. daarboven komt nog de kwaliteitsverbetering ten gevolge van nieuwbouw of renovatie, die voor de totale huurvoorraad de huurstijging nog eens met 0,55 procent gemiddeld per jaar doet toenemen. Het totale resultaat is, dat sinds 1986 de huur van de gemiddelde huurwoning jaarlijks is toegenomen met 3,75 procent (zie ook de figuur ‘Huurontwikkeling 1986-2012 (1).

    Lees meer