Tijdens de bijeenkomst ‘Bestaande Bouw Met Toekomst’ van de provincie Noord-Brabant (1), d.d. 9 september 2013, werd gevraagd om een toelichting te geven over de bestaande bouw. Een aantal door de provincie ondersteunde programma’s naderden hun einde en de middag was bedoeld om enerzijds terug te kijken naar de uitgevoerde programma’s en anderzijds een blik vooruit te werpen op de opgave die er ligt. Die blik vooruit was in drie delen geknipt: een over de bestaande voorraad en de mogelijke aanpassingen, een over de energie-infrastructuur en tot slot de financiële kaders waarbinnen dit allemaal gerealiseerd dient te worden. Een heel brede blik, waarin de vraag naar voren komt: Hoe gaan we de bestaande bouw verduurzamen?
Browsing tag: woningaanpassing
Het oog wil ook wat
De laatste tijd staan energetische verbeteringen weer hoog op de agenda. Veel nieuwbouwprojecten, maar ook renovatieprojecten zijn stilgevallen. Als projecten doorgaan dan zijn het vooral projecten waar de energieambities hoog liggen. Helemaal niets mis mee. Sterker nog, we moeten de bestaande woningvoorraad gaan verbeteren op het energetisch vlak, anders komt de kwaliteit van de huidige voorraad veel te ver achter te liggen bij nieuwbouw. Maar het lijkt erop dat alleen energie de boventoon gaat voeren, met het risico dat andere kwaliteiten achter blijven.
Het gevaar zit erin dat, om maar te voldoen aan de eisen vanuit het energievraagstuk, daar direct naartoe wordt gerekend. Ontwerpen begint met de eindkwaliteit die je voor ogen hebt en niet met de calculator in de hand. In een onlangs gehouden lezingenserie , waarin renoveren met hoge ambities centraal stond, zijn vijf verschillende kwaliteiten genoemd, die een rol spelen als je hoge ambities wil realiseren. De woning moet ruimte (1) bieden, zowel in vierkante meters als in een ruimtelijke ervaring. De woning moet comfortabel (2) zijn, een gezond binnenklimaat, maar ook regelbaar naar de wens van de bewoner. Bovendien moet er ruimte zijn voor aanpassingen in de tijd (3). Ruimten benutten voor andere functies, maar ook uitwisselen van aangebrachte producten en technieken om nu en in de tijd aan de wensen te voldoen. Dit alles moet niet enkel worden samengevoegd (stapelen), maar het moet bewust ontworpen worden (integreren). De interne verdeling van de vertrekken, maar juist ook het beeld (4), vormen een belangrijk kwaliteit van een grote ingreep. Indien deze vier kwaliteitsaspecten worden ingevuld, dan kan vervolgens de bijbehorende energetische ambitie (5) worden nagestreefd.
De toekomst is aan renovatie toe
De bestaande bouw heeft de toekomst. Langzamerhand zie je dan ook de markt verschuiven van nieuwbouw naar de bestaande bouw. Renovatie wordt belangrijk. Tijdens het symposium ‘Onderwijs, de basis voor toekomstgerichte renovatie’ stond de toekomst van renovatie centraal. Hoe ziet de toekomstige renovatieopgave eruit, en specifiek de vraag: Welke kennis is er nodig om hiermee aan de slag te gaan? Om in de toekomst de renovatieopgave van passende antwoorden en oplossingen te voorzien en een rol in die markt te kunnen blijven spelen, zullen de opleidingsinstituten hier aandacht aan moeten besteden. Aan de ander kant zullen ook de mensen die vandaag de dag in de praktijk bezig zijn met andere competenties en werkterreinen aan de slag moeten. De veranderingen worden deze middag nader toegelicht. Een van de drie thema’s die centraal stonden deze middag is het thema ‘grondstoffenbank’. In een inleidende presentatie worden stellingen benoemd, die vervolgens in één van de de workshops met de deelnemers verder worden uitgewerkt.
Trias Solida
Onderhoud en renovatie bieden de kans om gebouwen weer naar het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Daarmee zijn deze ingrepen een essentieel onderdeel van de manier waarop we met woningen omgaan. Het zoeken naar efficiënte en effectieve oplossingen om met de huidige woningen om te gaan vormt de uitdaging. Hierin zijn de manier waarop de maatregel wordt aangeboden (product of dienst), maar ook de benadering (traditioneel of buiten de bestaande kaders) de vernieuwende aspecten.
Aan de ene kant proberen we met de woningen een behoefte in te vullen. We willen graag ergens wonen waar we het naar onze zin hebben, waar we het comfortabel en hebben en waar we ons thuis voelen. Aan de andere kant moeten we dit op een zo ‘duurzaam’ mogelijke manier doen.
Met de Trias Solida in gedachte kunnen we onze woon- en leefwensen invullen. Vrij vertaald betekent het dat we goede stevige woningen maken, die lang mee kunnen gaan. Door de woningen lang mee te laten gaan worden er beperkt (nieuwe) grondstoffen gebruikt. De woningen zijn afgestemd op het gebruik en de gebruikers, dus met mogelijkheden om gebouwen aan te passen aan een wisselend gebruik. Ook hierdoor wordt er efficiënt met de beschikbare grondstoffen (materiaal, water en energie) omgegaan. Boven alles zijn de woningen mooi en willen we er graag wonen, we voelen ons thuis.
De Trias Energetica is bekend. De Trias Solida hanteert dezelfde benadering, maar dan vanuit duurzaamheid in een breed perspectief. Het gaat daarmee in op de mogelijkheden voor de toekomst van de renovatie. Welke prestaties moet de renovatie tot gevolg hebben, maar vooral ook op welke manier dit verwezenlijkt wordt.
Tijdens het symposium ‘onderwijs, de basis voor de toekomstgerichte renovatie’ ‘stonden drie thema’s centraal; denken als gebruiker, Mekea en Trias Solida. Ze typeren de omslag die nodig is bij het verbeteren van woningen. Van de vraag van de gebruiker, naar de wijze van aanbieden, om bij een duurzame invulling van die opgave uit te komen. Tijdens het symposium is het ‘Manifest Renovatie 2020’ opgesteld, waarin deze thema’s in hun samenhang een plek krijgen.
1 + 1 = 3
Woningverbetering kent vele thema’s. Ieder periode waarin de woning verbeterd wordt kent zijn eigen oneliners. De ene keer is het comfort, de andere keer energie, en weer een andere keer zorg of levensduurbestendigheid. Het opvallende is dat deze thema’s telkens terug komen. Daar komt bij dat de oplossingen voor veel thema’s niet drastisch verschillen van elkaar. Het is het accent dat eraan wordt gegeven waarom een oplossing past binnen het huidige thema (of noem het trend). Bij de verbeteringen die worden gerealiseerd zijn verschillende kwaliteitsaspecten waar aandacht aan kan worden besteed. Het gaat erom te zoeken naar de aspecten die elkaar versterken om een zo optimaal mogelijk rendement te krijgen.
Ruimte
Twee aspecten die veelvuldig terugkomen bij woningverbetering zijn ruimte en energie. Die twee samen bepalen grotendeels het toekomstperspectief van de woning. De beschikbare ruimte bepaalt de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, welke doelgroep, groeimogelijkheden en functiedeling. Dit gaat verder dan het aantal vierkante meters. Het gaat onder meer over de verdeling van de vertrekken, de aanwezigheid van een extra voorziening zoals een serre, balkon of buitenruimte, maar ook over de mogelijkheid voor zorg of werken aan huis. Het aspect ruimte bepaalt je leefgebied binnen de woning. Als we naar onszelf kijken dan willen we zoveel mogelijk leefruimte, maar wel binnen financiële grenzen die we daaraan stellen. We willen graag grote vertrekken of juist meer vertrekken, het biedt ons de ruimte om een eigen invulling te geven aan de manier van wonen.
Energie
Energie gaat eigenlijk over ‘niet-energie’. Hoe je zo min mogelijk energie verbruikt tijdens het wonen. Ook dit is meestal ingegeven vanuit financieel oogpunten en veel minder vanuit de betrokkenheid bij het milieu, maar dat is een tweede ding. De betaalbaarheid van het wonen is hier voor bewoners het meest belangrijk, het beschikbare budget.
Met isoleren kom je al een heel eind. De bestaande woning kan dan een beperking zijn, het is zoeken naar de best passende oplossing. Waar kun je isoleren (dak, gevel, vloer) en wat bereik je er mee? Het is een afweging tussen de te bereiken prestatie en de daarmee gemoeide kosten. Vaak zijn er aanvullende installaties nodig om het eindresultaat zo optimaal mogelijk te maken. Het lijkt echter wel of het rendement van de apparaten recht evenredig toeneemt met de omvang ervan. WTW, warmtepomp of zonneboilers, in toenemende mate hebben ze een ruimtebeslag op de woning.
Misschien ligt de oplossing in het samenvoegen van twee belangrijke thema’s; ruimte en energie. Het toevoegen van ruimte geeft daarmee niet alleen leefruimte, maar tevens opstelruimte voor installaties. De woning als geheel wordt daarmee beter bruikbaar. Het enkel toevoegen van ruimte levert meer kwaliteit, net als het enkel toevoegen van energetische prestaties. De optelsom van de twee verbeteringen, ruimte én energie, biedt een nog hogere kwaliteit. Dat is waar we naar op zoek zijn.
Zoeken naar oplossingen
Het verbeteren van de kwaliteit van de bouw hangt van vele aspecten af. Sommige aspecten werken mét elkaar, andere juist niet. Het gaat erom bij de oplossingen de samenhang te zoeken tussen de deelaspecten. In dit voorbeeld zijn ruimte en energie gebruikt, maar het zijn slechts voorbeelden. Het gaat erom dat maatregelen niet vanuit één aspect worden bedacht. Het eenzijdig benaderen van een probleem (of trend) geeft wel verbetering, maar die verbetering had meer op kunnen leveren. In bovenstaand voorbeeld leveren zowel energetische verbeteringen als het toevoegen van ruimte afzonderlijk een betere woning op. Het gelijktijdig toepassen van de verbeteringen levert nog meer op. Het is het zoeken naar de tweecomponentenlijm van de bouw, oftewel 1 + 1 = 3. Door de juiste gecombineerde verbeteringen uit te voeren een optimaal resultaat te verkrijgen.
Renoveren met hoge ambities
Woningcorporatie GroenWest heeft gekozen om tien woningen uit de reguliere renovatieopgave te halen en te kijken wat de mogelijkheden zijn als je kiest voor renoveren met hoge energieambities. De tien woningen aan de Poorterstraat zijn gerenoveerd aan de hand van de principes van Active House. Comfort, energie en milieu vormen drie belangrijke pijlers voor de totale prestatie.
Aanpak
Het project in Montfoort is de eerste renovatie die volgens deze principes is gedaan. Om hier invulling aan te geven zijn er negen individuele verhalen benoemd, met uiteenlopende thema’s. Deze thema’s gaan in op ruimte, ruimtelijkheid, energiebesparing, energieopwekking, binnenklimaat, beeld, daglicht, waterhuishouding en uitrusting. Uiteindelijk zijn de negen verhalen samengevoegd in het integrale ontwerp. Hierin worden de individuele verhalen afgewogen en komt het plan tot stand. Dit is verwoord in de beeldkwaliteit en de bijbehorende prestaties. In een consortium (BouwhulpGroep, Nieman, Bam, Danfoss en Velux) is dit verder uitgewerkt.
Uitwerking
Het gebouw is een optimale mix tussen isolatie en installatie. De gevels zijn vernieuwd en beter geïsoleerd, voor zover dat op de bestaande fundering en met passende beeldkwaliteit mogelijk was. Het dak is volledig vernieuwd en ook de vloer is geïsoleerd. De woning heeft daarmee een volledig nieuwe schil gekregen. Vervolgens is de woning voorzien van een warmtepomp met vloerverwarming, wordt er gebruik gemaakt van vraaggestuurde ventilatie en zijn er pv-panelen en een zonneboiler geplaatst. Al deze oplossingen zijn echter ondersteunend aan de totale kwaliteit van de woning. Wat vroeger een bergzolder was, enkel toegankelijk via een vlizotrap, is nu een grote lichte extra verdieping geworden. De woningen met het typische jaren ’70 dak tot bijna op de straat hebben nu een dakvlak met ritme dat energie opwekt voor de bewoners. Het binnenklimaat kan door de installatie geregeld worden, maar ook door het openen van ramen of het sluiten van de zonwering kan een binnenklimaat naar wens worden verkregen. In de zomersituatie fungeert het trappenhuis als een natuurlijk afvoerkanaal, in de wintersituatie brengt het juist licht van buiten tot beneden in de woonkamer.
Ambities
Met deze aanpak is het renoveren met hoge ambities opnieuw vormgegeven. Het laat zien wat de mogelijkheden zijn, juist met het bestaande als uitgangspunt. Door ruimte en ruimtelijkheid aan de woningen toe te voegen kunnen ze voor verschillende doelgroepen gebruikt worden. Er is gezorgd voor een comfortabel binnenklimaat, dat efficiënt met energie omgaat. De woningen onderscheiden zich van de rest van de wijk door hun moderne uitstraling, maar toch is de herkomst van de woningen terug te vinden. Het zijn nu woningen geworden die weer lang mee kunnen gaan en aan verschillende woonprogramma’s aan te passen zijn. Daarmee passen de integrale prestatie bij de kwaliteiten die horen bij de transformatie.
Oh ja, de hoge energieambities zijn gehaald. Het gebouw gebonden energie gebruik wordt met de woningen zelf opgewekt en het label is A++.
Meer informatie
http://www.bouwhulp.nl/techniek/montfoort_poorterstraat.php
http://hollandsontwerp.wordpress.com/2013/04/26/besparen-en-verrijken/ (FILM)
http://www.velux.nl/professionals/architecten/duurzaamheid/duurzameprojecten/de_poorters
Remmen of gas geven?
Voor veel professionele woningbezitters is het de laatste tijd een pas op de plaats. Alle nieuwe ideeën ten spijt om woningen beter, mooier, groter of energiezuiniger te maken wil men eerst meer duidelijkheid over de financiële situatie. Hoe zien de economische ontwikkelingen eruit en welke uitwerking hebben de kabinetsplannen voor corporaties? Is er straks nog wel geld om te investeren? Deze onzekerheid leidt er bij veel corporaties toe dat er momenteel helemaal niets gebeurt. Eerst afwachten wat er nu definitief uitkomt alvorens actie te ondernemen. De vraag is echter of afwachten de juiste keuze is.
Er zijn allerlei plannen (in verschillende stadia) die een invloed hebben op de corporatiewereld. Denk aan de gevolgen van extra huurverhoging, de verhuurdersheffing, omschakeling van het puntenstelsel naar de WOZ-waarde, veranderingen van de hypotheekrenteaftrek, maar ook het feit dat gemeenten de corporaties moeten gaan aansturen en dat de omvang van een corporatie aan moet sluiten bij de schaal van de regionale markt. Allerlei onzekerheden die het dagelijkse reilen en zeilen van de woningcorporaties raken.
Aanbieden en beheren
Als we goed kijken naar de taken van een woningcorporatie dan bestaan die uit het verhuren en beheren van woningen. Het verhuren bestaat voornamelijk uit het aanbieden en administreren van de woning, gericht op de verschillende doelgroepen. De betaalbaarheid van het wonen speelt hierbij een rol. Eenmaal verhuurd dan moet de woning door de jaren heen beheerd worden. Klachten- en mutatieonderhoud, en eens in de zoveel tijd is er planmatig onderhoud nodig, al dan niet gecombineerd met woningverbetering.
En juist met woningverbetering wordt nu een pas op de plaats gemaakt. Er wordt niet meer geïnvesteerd, in afwachting van duidelijkheid. Planmatig onderhoud vindt nog wel plaats, dat wordt ingegeven vanuit de meerjarenbegroting. Al wordt ook daar steeds meer gezocht naar kostenreductie. Het zijn echter de woningverbeteringen die achterblijven. Er is geen financiële ruimte, of men wil geen ruimte maken om te investeren in de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningen. Daar komt bij dat veel woningen nu ongeveer vijftig jaar oud zijn en in corporatietermen ‘afgeschreven’. Het is voor die woningen nu een natuurlijk moment om een beslissing te nemen voor de toekomst. Gezien vanuit het eind van de exploitatie is er geen financiële ruimte voor grote veranderingen, of er moet een herpositionering van de woning plaats vinden. En dat vraagt weer om een extra investering op dit moment. Bij een goed opgezette exploitatie kan die terugverdiend worden en wordt het vastgoed in stand gehouden.
Op de rem
Dit neemt niet weg dat de investeringen nu moeten worden genomen. Echter gezien de huidige economische situatie wordt er op de rem getrapt met nieuwe investeringen. Het gevolg is dat er dan vaak wordt gekozen voor een minimale variant, waarbij alleen noodzakelijk onderhoud wordt gepleegd. Dat betekent dat de komende periode (tien tot vijftien jaar) er verder niets meer aan die woning gebeurt, terwijl er juist wel behoefte is aan een kwaliteitssprong. Door nu op de rem te trappen wordt de woning eigenlijk voor vijftien jaar stil gezet. En als de woning over vijftien jaar weer aan de beurt komt voor verbetering, dan kan alleen met een hele grote stap (en kosten) de woning weer op niveau worden gebracht.
Voor de bestaande bouw is het dan ook helemaal niet goed om op de rem te trappen. Er moet juist gas worden gegeven. In plaats van woningen minimaal op te knappen moet er vooruit gekeken worden hoe we nu kwaliteit voor de lange termijn kunnen genereren. Juist ondanks alle randverschijnselen om ons heen. Onderhoud moet niet worden gezien als een kwaad, het biedt juist kansen om een woning weer te voorzien van een nieuwe kwaliteit. Bij lastige situaties is onze eerste reflex om op de rem te trappen. Maar juist door meer gas te geven kun je grip op de situatie krijgen, kom je uit de slip en krijg je een voorsprong. Zeg het maar wat gaat u doen, remmen of gas geven?
Het plafond van de bedrijfslasten
Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-
Verdubbeling van de kosten
De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
Lees meer
Het dilemma van ‘total cost of ownership’
Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -1-
door: Martin Liebregts
Integraal kijken
Al decennia wordt er gesproken over meer aandacht voor de exploitatiekosten bij bouwen en verbouwen, over minder eenzijdig de aandacht leggen op de initiële stichtingskosten, resp. bouwkosten (1). Voortdurend duiken er nieuwe thema’s op, die vragen om een benadering die oog heeft voor de langere termijnen en de ermee samenhangende veranderingen. Het begon begin jaren tachtig met de stijgende energiekosten. Door extra energiebesparende maatregelen was een reductie op de totale exploitatiekosten te realiseren van circa 10%. Vervolgens verschenen rond 1990 de onderhoudskosten op het toneel. Door veroudering van de voorraad kreeg onderhoud extra aandacht. Weer tien jaar later, als de behoefte aan structurele aanpassingen aan bod komt, wordt in toenemende mate gesproken over flexibiliteit, die extra investering rechtvaardigt. En zo zweeft de discussie al bijna veertig jaar door de hoofden van de beslissers. En als het even conjunctureel wat minder gaat, worden alle beschouwingen over de lange termijn vergeten en richt een ieder zich op de bouwkosten, al of niet in combinatie met de oneliners van het moment. Dus de discussie over de exploitatiekosten en extra ruimte voor de ‘total cost of ownership’, is nog lang niet beslecht. Als het conjunctureel beter gaat, borrelen er voortdurend dilemma’s op, zoals de onzekerheid over de variabelen in de tijd, het effect op de toekomstwaarde en de mogelijkheid ingeval van huur. In dit eerste artikel van een serie worden de verschillende aspecten nog eens kort tegen het licht gehouden.Lees meer
Levensduur in perspectief
Gisteren las ik in een nieuwsbrief dat de oudste woning van Amsterdam was ontdekt. Het bleek om een huis te gaan dat gebouwd is in 1485. Dit gebouw is nu dus 527 jaar oud! De gevel die ervoor staat stamt uit 1800 en het is daarom altijd verborgen gebleven dat het hier om de oudste woning van Amsterdam gaat. Dit betekent echter niet dat alle woningen meer dan vijfhonderd jaar oud worden. Dit pand is toch wel een van de uitzonderingen, die vanwege locatie en culturele gronden behouden is gebleven. Maar het laat wel weer goed zien dat gebouwen door de tijd heen worden aangepast. Onderhoud en verbetering zijn onlosmakelijk verbonden met de levensduur van een gebouw. Ergens in de negentiende eeuw is er een nieuwe gevel voor geplaatst. En de ontdekking zou nu niet gedaan zijn als er geen verbouwing op de planning stond.
Wat dit voorbeeld eigenlijk laat zien is dat er geen maximum levensduur van een woning is. Wel kunnen we op zoek gaan naar een referentiewaarde die de gemiddelde levensduur beter benadert. Deze woning in Amsterdam is dan de positieve uitzondering, die een lange levensduur heeft. Net als dat er ook uitzonderingen zullen zijn die onder het gemiddelde liggen. Natuurlijk worden er ook woningen vroegtijdig gesloopt, maar dat is vaak beperkt.
Er is een discussie gaande over welke gemiddelde levensduur er moet worden aangehouden. Woningcorporaties hanteren een (financiële) levensduur van 50 jaar en vanuit de milieuberekening wordt 75 jaar als standaardwaarde gehanteerd 1). Eerder onderzoek 2) heeft uitgewezen dat een gemiddelde levensduur van 120 jaar verklaarbaar is.
Deze oudste woning toont nog maar eens dat levensduur in perspectief moet worden gezien. Er is geen absolute levensduur van een gebouw, aan het einde van de levensduur valt het gebouw niet spontaan uit elkaar. De levensduur hangt samen met het bouwen, gebruiken, onderhouden en verbeteren van de woning. Hierin worden telkens keuzes gemaakt om iets wel of niet doen. De gemiddelde levensduur is bedoeld om de keuze makkelijker te maken en gebouwen te kunnen vergelijken. In kosten, milieuaspecten of andere kwaliteiten. De praktijk houdt zich niet aan dat gemiddelde, maar het vormt wel het vertrekpunt voor studie, visie en vooral begrip. De vraag is echter wat is nu een bruikbaar gemiddelde levensduur voor de woningbouw in de Nederlandse situatie? Wie het weet mag het zeggen……
1) Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken, SBK, 01-07-2011
2) Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment, H. van Nunen, 2010.