Renovatie en onderhoud – Pagina 3

13 mei 2013

1 + 1 = 3

Woningverbetering kent vele thema’s. Ieder periode waarin de woning verbeterd wordt kent zijn eigen oneliners. De ene keer is het comfort, de andere keer energie, en weer een andere keer zorg of levensduurbestendigheid. Het opvallende is dat deze thema’s telkens terug komen. Daar komt bij dat de oplossingen voor veel thema’s niet drastisch verschillen van elkaar. Het is het accent dat eraan wordt gegeven waarom een oplossing past binnen het huidige thema (of noem het trend). Bij de verbeteringen die worden gerealiseerd zijn verschillende kwaliteitsaspecten waar aandacht aan kan worden besteed. Het gaat erom te zoeken naar de aspecten die elkaar versterken om een zo optimaal mogelijk rendement te krijgen.

Ruimte

Twee aspecten die veelvuldig terugkomen bij woningverbetering zijn ruimte en energie. Die twee samen bepalen grotendeels het toekomstperspectief van de woning. De beschikbare ruimte bepaalt de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, welke doelgroep, groeimogelijkheden en functiedeling. Dit gaat verder dan het aantal vierkante meters. Het gaat onder meer over de verdeling van de vertrekken, de aanwezigheid van een extra voorziening zoals een serre, balkon of buitenruimte, maar ook over de mogelijkheid voor zorg of werken aan huis. Het aspect ruimte bepaalt je leefgebied binnen de woning. Als we naar onszelf kijken dan willen we zoveel mogelijk leefruimte, maar wel binnen financiële grenzen die we daaraan stellen. We willen graag grote vertrekken of juist meer vertrekken, het biedt ons de ruimte om een eigen invulling te geven aan de manier van wonen.

Energie

Energie gaat eigenlijk over ‘niet-energie’. Hoe je zo min mogelijk energie verbruikt tijdens het wonen. Ook dit is meestal ingegeven vanuit financieel oogpunten en veel minder vanuit de betrokkenheid bij het milieu, maar dat is een tweede ding. De betaalbaarheid van het wonen is hier voor bewoners het meest belangrijk, het beschikbare budget.

Met isoleren kom je al een heel eind. De bestaande woning kan dan een beperking zijn, het is zoeken naar de best passende oplossing. Waar kun je isoleren (dak, gevel, vloer) en wat bereik je er mee? Het is een afweging tussen de te bereiken prestatie en de daarmee gemoeide kosten. Vaak zijn er aanvullende installaties nodig om het eindresultaat zo optimaal mogelijk te maken. Het lijkt echter wel of het rendement van de apparaten recht evenredig toeneemt met de omvang ervan. WTW, warmtepomp of zonneboilers, in toenemende mate hebben ze een ruimtebeslag op de woning.

Misschien ligt de oplossing in het samenvoegen van twee belangrijke thema’s; ruimte en energie. Het toevoegen van ruimte geeft daarmee niet alleen leefruimte, maar tevens opstelruimte voor installaties. De woning als geheel wordt daarmee beter bruikbaar. Het enkel toevoegen van ruimte levert meer kwaliteit, net als het enkel toevoegen van energetische prestaties. De optelsom van de twee verbeteringen, ruimte én energie, biedt een nog hogere kwaliteit. Dat is waar we naar op zoek zijn.

Zoeken naar oplossingen

Het verbeteren van de kwaliteit van de bouw hangt van vele aspecten af. Sommige aspecten werken mét elkaar, andere juist niet. Het gaat erom bij de oplossingen de samenhang te zoeken tussen de deelaspecten. In dit voorbeeld zijn ruimte en energie gebruikt, maar het zijn slechts voorbeelden. Het gaat erom dat maatregelen niet vanuit één aspect worden bedacht. Het eenzijdig benaderen van een probleem (of trend) geeft wel verbetering, maar die verbetering had meer op kunnen leveren. In bovenstaand voorbeeld leveren zowel energetische verbeteringen als het toevoegen van ruimte afzonderlijk een betere woning op. Het gelijktijdig toepassen van de verbeteringen levert nog meer op. Het is het zoeken naar de tweecomponentenlijm van de bouw, oftewel 1 + 1 = 3. Door de juiste gecombineerde verbeteringen uit te voeren een optimaal resultaat te verkrijgen.

1 mei 2013

Renoveren met hoge ambities

Woningcorporatie GroenWest heeft gekozen om tien woningen uit de reguliere renovatieopgave te halen en te kijken wat de mogelijkheden zijn als je kiest voor renoveren met hoge energieambities. De tien woningen aan de Poorterstraat zijn gerenoveerd aan de hand van de principes van Active House. Comfort, energie en milieu vormen drie belangrijke pijlers voor de totale prestatie.

Aanpak
Het project in Montfoort is de eerste renovatie die volgens deze principes is gedaan. Om hier invulling aan te geven zijn er negen individuele verhalen benoemd, met uiteenlopende thema’s. Deze thema’s gaan in op ruimte, ruimtelijkheid, energiebesparing, energieopwekking, binnenklimaat, beeld, daglicht, waterhuishouding en uitrusting. Uiteindelijk zijn de negen verhalen samengevoegd in het integrale ontwerp. Hierin worden de individuele verhalen afgewogen en komt het plan tot stand. Dit is verwoord in de beeldkwaliteit en de bijbehorende prestaties. In een consortium (BouwhulpGroep, Nieman, Bam, Danfoss en Velux) is dit verder uitgewerkt.

Uitwerking
Het gebouw is een optimale mix tussen isolatie en installatie. De gevels zijn vernieuwd en beter geïsoleerd, voor zover dat op de bestaande fundering en met passende beeldkwaliteit mogelijk was. Het dak is volledig vernieuwd en ook de vloer is geïsoleerd. De woning heeft daarmee een volledig nieuwe schil gekregen. Vervolgens is de woning voorzien van een warmtepomp met vloerverwarming, wordt er gebruik gemaakt van vraaggestuurde ventilatie en zijn er pv-panelen en een zonneboiler geplaatst. Al deze oplossingen zijn echter ondersteunend aan de totale kwaliteit van de woning. Wat vroeger een bergzolder was, enkel toegankelijk via een vlizotrap, is nu een grote lichte extra verdieping geworden. De woningen met het typische jaren ’70 dak tot bijna op de straat hebben nu een dakvlak met ritme dat energie opwekt voor de bewoners. Het binnenklimaat kan door de installatie geregeld worden, maar ook door het openen van ramen of het sluiten van de zonwering kan een binnenklimaat naar wens worden verkregen. In de zomersituatie fungeert het trappenhuis als een natuurlijk afvoerkanaal, in de wintersituatie brengt het juist licht van buiten tot beneden in de woonkamer.

Ambities
Met deze aanpak is het renoveren met hoge ambities opnieuw vormgegeven. Het laat zien wat de mogelijkheden zijn, juist met het bestaande als uitgangspunt. Door ruimte en ruimtelijkheid aan de woningen toe te voegen kunnen ze voor verschillende doelgroepen gebruikt worden. Er is gezorgd voor een comfortabel binnenklimaat, dat efficiënt met energie omgaat. De woningen onderscheiden zich van de rest van de wijk door hun moderne uitstraling, maar toch is de herkomst van de woningen terug te vinden. Het zijn nu woningen geworden die weer lang mee kunnen gaan en aan verschillende woonprogramma’s aan te passen zijn. Daarmee passen de integrale prestatie bij de kwaliteiten die horen bij de transformatie.

Oh ja, de hoge energieambities zijn gehaald. Het gebouw gebonden energie gebruik wordt met de woningen zelf opgewekt en het label is A++.

Meer informatie

http://www.bouwhulp.nl/techniek/montfoort_poorterstraat.php

http://hollandsontwerp.wordpress.com/2013/04/26/besparen-en-verrijken/ (FILM)

http://www.velux.nl/professionals/architecten/duurzaamheid/duurzameprojecten/de_poorters

14 september 2012

Het plafond van de bedrijfslasten

Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

Verdubbeling van de kosten

De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
Lees meer

12 september 2012

Energiekosten, tussen feiten en mogelijkheden

Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -4-

door: Martin Liebregts

Het gemiddeld aardgasverbruik per woning bedraagt circa 1.600 m3 in 2010 en het elektraverbruik circa 3.500 kWh. In totaal gaat het dus om 2.510 m3 aardgasequivalenten (1), die als volgt verdeeld zijn over de verschillende activiteiten van een woning (2):
– Verwarmen : 1.160 m3 (46%)
– Warmtapwater : 375 m3 (15%)
– Rest : 975 m2 (39%).

Lees meer

10 september 2012

Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk

Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-

door: Martin Liebregts

Onderhoudskosten in de praktijk

De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
Lees meer

6 september 2012

Huur overstijgt inflatie

Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -2-
door: Martin Liebregts

Meer dan inflatie

Ofschoon de maximale huurstijging voor zittende huurders vanuit overheidswege wordt beperkt, geldt dit niet in dezelfde mate voor de gemiddelde huurwoning in de tijd. De afgelopen dertig jaar is de gemiddelde huurstijging circa 3,2 procent, terwijl de inflatie schommelde rond de 2,1 procent. daarboven komt nog de kwaliteitsverbetering ten gevolge van nieuwbouw of renovatie, die voor de totale huurvoorraad de huurstijging nog eens met 0,55 procent gemiddeld per jaar doet toenemen. Het totale resultaat is, dat sinds 1986 de huur van de gemiddelde huurwoning jaarlijks is toegenomen met 3,75 procent (zie ook de figuur ‘Huurontwikkeling 1986-2012 (1).

Lees meer

5 september 2012

Het dilemma van ‘total cost of ownership’

Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -1-
door: Martin Liebregts

Integraal kijken

Al decennia wordt er gesproken over meer aandacht voor de exploitatiekosten bij bouwen en verbouwen, over minder eenzijdig de aandacht leggen op de initiële stichtingskosten, resp. bouwkosten (1). Voortdurend duiken er nieuwe thema’s op, die vragen om een benadering die oog heeft voor de langere termijnen en de ermee samenhangende veranderingen. Het begon begin jaren tachtig met de stijgende energiekosten. Door extra energiebesparende maatregelen was een reductie op de totale exploitatiekosten te realiseren van circa 10%. Vervolgens verschenen rond 1990 de onderhoudskosten op het toneel. Door veroudering van de voorraad kreeg onderhoud extra aandacht. Weer tien jaar later, als de behoefte aan structurele aanpassingen aan bod komt, wordt in toenemende mate gesproken over flexibiliteit, die extra investering rechtvaardigt. En zo zweeft de discussie al bijna veertig jaar door de hoofden van de beslissers. En als het even conjunctureel wat minder gaat, worden alle beschouwingen over de lange termijn vergeten en richt een ieder zich op de bouwkosten, al of niet in combinatie met de oneliners van het moment. Dus de discussie over de exploitatiekosten en extra ruimte voor de ‘total cost of ownership’, is nog lang niet beslecht. Als het conjunctureel beter gaat, borrelen er voortdurend dilemma’s op, zoals de onzekerheid over de variabelen in de tijd, het effect op de toekomstwaarde en de mogelijkheid ingeval van huur. In dit eerste artikel van een serie worden de verschillende aspecten nog eens kort tegen het licht gehouden.Lees meer

9 juli 2012

Orakeldossier: Talmalanen – Woerden

door: Haico van Nunen en Melanie Klinkenberg

Het Orakel heeft gesproken….

Tijdens de renovatiebeurs in Den Bosch heeft er voor de eerste keer een ‘Orakel’ plaatsgevonden. Nu geen mythische verhalen maar concrete projecten en mogelijke oplossingen voor de dilemma’s. De dilemma’s zijn zeer divers. Van monumenten waar aan de buitenzijde nagenoeg niets kan veranderen, tot aan de vraag welke ambities (reëel) haalbaar zijn.

Het SEV roadshow team, dat als doel heeft om corporatie-managers te stimuleren om de woningvoorraad te verduurzamen, geeft haar visie op de dilemma’s. In deze visie speelt de blik naar de toekomst vaak een grote rol. In deze serie van artikelen wordt telkens een project uit het orakel nader toegelicht. Welke dilemma’s spelen er en wat is de visie die hierbij past.

Talmalanen- Woerden

Uit de analyse van het bezit voor de portefeuillestrategie bleek dat de eengezinswoningen uit de jaren zeventig een kwetsbaar deel van het bezit vormen. De woningen zijn inmiddels ongeveer 40 jaar oud en in een groot deel is nauwelijks onderhoud aan de binnenzijde geweest, waardoor in ieder geval keuken, badkamer en toilet verouderd zijn. Toch zijn het ‘high potentials’ met meer dan 100m² oppervlakte, voor- en achtertuin en een zolder met twee dakkapellen. Kortom, interessante woningen die zeker toekomstwaarde hebben. Jammer dat er eerder al is verkocht en een deel nog steeds een verkooplabel heeft. Dit wordt echter niet teruggedraaid.

Bij de resterende huurwoningen is de insteek om meer te doen dan alleen maar groot onderhoud. Eventueel renoveren met nieuwbouwkwaliteit, maar wat is dat dan? En hoe gaan we om met het versnipperde deel dat is ontstaan door de verkoop? En hoe ga je om met de (voor een groot deel) oudere bewoners in dit complex?

Het orakel spreekt

De potentiële kwaliteit van de woningen is goed, ruim en een goede indeling. De dakkapel maakt ook de zolder tot een volwaardige leefruimte. Gegeven dat de woningen veertig jaar oud zijn en er weinig onderhoud gepleegd is, zal er nu veel meer gedaan moeten worden. Dit is dé mogelijkheid om de woningen echt een kwaliteitsimpuls te geven. Niet alleen op het gebied van woontechniek en uitrusting, maar juist ook op het energetische vlak. De ingreep die je nu doet, doe je voor de lange toekomst. Dat brengt een forse ingreep met zich mee. En je moet bewoners overtuigen van de meerwaarde die de ingreep met zich meebrengt. Als je draagvlak hebt bij de bewoners wordt de hele planontwikkeling een ander verhaal. Het plan moet ook het plan van de bewoners worden. Dit kan bijvoorbeeld gesteund worden door eerst een proefwoning te realiseren. Laat zien wat de bedoeling is van de maatregelen. Op die manier raken andere bewoners overtuigd. Aangezien het bezit verspreid is, kunnen er ook individuele woningen uit gehaald worden. De aanpak volgens de serie van één past hier uitstekend.

Groenwest geeft aan dat het advies van het Orakel was om het betrekken van bewoners vooral te bereiken door te kijken naar welke verbeteringen bewoners zelf graag zouden zien. Maak een combinatie van comfort en energetische verbeteringen. Het advies om vooral ook niet meer te kijken naar label C maar te gaan voor energieneutraal (dat wordt volgens het orakel het streven na2018) landt binnen de organisatie nog niet. Label C wordt goed genoeg bevonden, al halen we in de praktijk vaak al B bij ingrepen. Over de voortgang van dit project is op dit moment helaas nog niets te melden.

Benieuwd naar meer Orakels? Kijk in het Orakeldossier.

23 maart 2012

120 jaar renoveren

Renoveren en de bestaande voorraad vormen de nieuwe speerpunten voor de Nederlandse bouw. De nieuwbouw loopt fors achter, reden genoeg voor zeven van de tien partijen in de bouwkolom om te denken dat de focus meer op renovatie dan op nieuwbouw komt te liggen (Bouwkennis Jaarrapport 2011/2012). Renovatie speelt natuurlijk al veel langer een grote rol, maar nieuwbouw is makkelijker, met meer prestige en met gebruikers op verre afstand.

Lees meer

20 maart 2012

DUURZAME AFWEGING SLOPEN-RENOVEREN

Voor de bestaande voorraad komt op een bepaald moment de vraag: slopen of renoveren? Het antwoord is als eerste afhankelijk van wie je het vraagt, een eigenaar-bewoner of een professionele beheerder. De eerste zal in het algemeen besluiten voor renovatie. Sloop en nieuwbouw vinden maar sporadisch plaats in deze sector. Alleen bij specifieke locaties overweegt men dit weleens.
Professionele beheerders besluiten om diverse redenen voor sloop en nieuwbouw. Omdat men denkt dat de gewenste kwaliteit niet gehaald kan worden met renovatie, het goedkoper lijkt, de gemakkelijkste optie is, of omdat het meer aanzien heeft. Hierin neemt men het duurzaamheidsaspect niet of nauwelijks mee. Maar welke invloed hebben slopen of renoveren op duurzaamheid?

Lees meer

Browsing tag: Renovatie en onderhoud