Browsing tag: levensduur-denken

  • 27 september 2012

    (Klimaat)bewust bouwen

    (Klimaat)bewust bouwen is een opgave die op vele terreinen wordt gesteld. er zijn vele wegen die naar Rome leiden en ook voor klimaat bewust bouwen is er niet een oplossing. In antwoord op de vraag van de Belgische Federatie Aluminium Constructeurs is er een presentatie verzorgd tijdens de  thema-avond ’ Klimaatbewust bouwen met aluminium : kritisch kijken naar actief versus passief bouwen’. De steeds strenger wordende eisen (en wensen) op het gebied van energiebesparing zorgen voor een zoektocht naar de manier waarop men klimaatbewust kan bouwen. Passief bouwen, actief bouwen, energie neutraal bouwen zijn voorbeelden van de oplossingen waar men dan aan denkt. Klimaatbewust bouwen geldt voor de nieuwbouw, maar juist ook voor de bestaande bouw. Zowel in Nederland als in België  geldt dat er juist in de bestaande bouw nog een hele opgave ligt te wachten. Een doorkijk over vijfentwintig jaar leert dat meer dan 80% van de woningen op dat moment ouder is dan vijfentwintig jaar en gemiddeld een keer per vijftien jaar aan werkzaamheden toe zijn. Dat is een jaarlijkse onderhoud- en renovatieopgave van 230.000 woningen (België) tot ongeveer 430.000 woningen in Nederland. Klimaatbewust bouwen moet zich dan ook niet alleen richten op nieuwbouw, maar zeker ook op de bestaande bouw. De vraag is dan ook welke producten of componenten er voor die opgave nodig zijn?

    In deze presentatie wordt achtereenvolgens stil gestaan bij een aantal onderwerpen, te beginnen met de renovatiemarkt. Waarom is juist de renovatiemarkt interessant? Onder de noemer levensduur-denken wordt verder ingegaan op het ritme van de cycli  van onderhoud en vervanging. De levensduur van de woning staat hier centraal, en hoe hier in de tijd een invulling aan gegeven kan worden die aansluit bij de gebruikers. Indien men de renovatie markt en levensduur-denken als uitgangspunt neemt, dan biedt dit ruimte voor duurzaamheid. Hierbij gaat duurzaamheid verder dan enkel energie, ook materialen verdienen hier een rol in. Indien de milieubelasting van een gebouw over zijn volledige levensduur van 120 jaar wordt bekeken, dan wordt ongeveer de helft hiervan veroorzaakt door materialen. Het (klimaat)bewust omgaan hiermee zorgt voor een duurzaam gebouw. Als voorbeeld wordt ‘Active House’ getoond. In dit project is niet enkel de energieambitie leidend, verschillende prestaties zoals licht, gezondheid, comfort komen hier bij elkaar in een renovatieproject.

    Tot slot wordt er een blik in de toekomst geworpen. Waar gaat de renovatiemarkt naartoe? De renovatieopgave wordt groter, maar wel met meer eigenheid. Om hieraan te voldoen biedt de serie van één de mogelijkheid. Werken met project overstijgende oplossingen, waarbij er meer kwaliteit kan worden geleverd tegen een lagere prijs. Er wordt gezocht naar standaardisatie, maar met maatwerk. De project omvang is één woning, waardoor er veel mogelijk is. Met dit soort oplossingen is het mogelijk om klimaatbewust te bouwen.

     

    De gehele presentatie bekijken? Klik hier.

     

  • 14 september 2012

    Het plafond van de bedrijfslasten

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

    Verdubbeling van de kosten

    De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
    In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
    Lees meer

  • 12 september 2012

    Energiekosten, tussen feiten en mogelijkheden

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -4-

    door: Martin Liebregts

    Het gemiddeld aardgasverbruik per woning bedraagt circa 1.600 m3 in 2010 en het elektraverbruik circa 3.500 kWh. In totaal gaat het dus om 2.510 m3 aardgasequivalenten (1), die als volgt verdeeld zijn over de verschillende activiteiten van een woning (2):
    – Verwarmen : 1.160 m3 (46%)
    – Warmtapwater : 375 m3 (15%)
    – Rest : 975 m2 (39%).

    Lees meer

  • 10 september 2012

    Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-

    door: Martin Liebregts

    Onderhoudskosten in de praktijk

    De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
    De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
    Lees meer

  • 6 september 2012

    Huur overstijgt inflatie

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -2-
    door: Martin Liebregts

    Meer dan inflatie

    Ofschoon de maximale huurstijging voor zittende huurders vanuit overheidswege wordt beperkt, geldt dit niet in dezelfde mate voor de gemiddelde huurwoning in de tijd. De afgelopen dertig jaar is de gemiddelde huurstijging circa 3,2 procent, terwijl de inflatie schommelde rond de 2,1 procent. daarboven komt nog de kwaliteitsverbetering ten gevolge van nieuwbouw of renovatie, die voor de totale huurvoorraad de huurstijging nog eens met 0,55 procent gemiddeld per jaar doet toenemen. Het totale resultaat is, dat sinds 1986 de huur van de gemiddelde huurwoning jaarlijks is toegenomen met 3,75 procent (zie ook de figuur ‘Huurontwikkeling 1986-2012 (1).

    Lees meer

  • 5 september 2012

    Het dilemma van ‘total cost of ownership’

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -1-
    door: Martin Liebregts

    Integraal kijken

    Al decennia wordt er gesproken over meer aandacht voor de exploitatiekosten bij bouwen en verbouwen, over minder eenzijdig de aandacht leggen op de initiële stichtingskosten, resp. bouwkosten (1). Voortdurend duiken er nieuwe thema’s op, die vragen om een benadering die oog heeft voor de langere termijnen en de ermee samenhangende veranderingen. Het begon begin jaren tachtig met de stijgende energiekosten. Door extra energiebesparende maatregelen was een reductie op de totale exploitatiekosten te realiseren van circa 10%. Vervolgens verschenen rond 1990 de onderhoudskosten op het toneel. Door veroudering van de voorraad kreeg onderhoud extra aandacht. Weer tien jaar later, als de behoefte aan structurele aanpassingen aan bod komt, wordt in toenemende mate gesproken over flexibiliteit, die extra investering rechtvaardigt. En zo zweeft de discussie al bijna veertig jaar door de hoofden van de beslissers. En als het even conjunctureel wat minder gaat, worden alle beschouwingen over de lange termijn vergeten en richt een ieder zich op de bouwkosten, al of niet in combinatie met de oneliners van het moment. Dus de discussie over de exploitatiekosten en extra ruimte voor de ‘total cost of ownership’, is nog lang niet beslecht. Als het conjunctureel beter gaat, borrelen er voortdurend dilemma’s op, zoals de onzekerheid over de variabelen in de tijd, het effect op de toekomstwaarde en de mogelijkheid ingeval van huur. In dit eerste artikel van een serie worden de verschillende aspecten nog eens kort tegen het licht gehouden.Lees meer

  • 30 augustus 2012

    ketensamenwerking, onderhoud en energie

    Auteurs: Martin Liebregts en Haico van Nunen

    Veel beheerders worstelen met het effectief uitvoeren van onderhouds- en energiebesparende maatregelen. Hoewel deze maatregelen afzonderlijk genoemd worden betreft het in wezen twee gelijksoortige maatregelen. Zowel bij onderhoud als bij energiebesparing gaat het om een combinatie van planmatige werkzaamheden waar tevens sprake is van enige kwaliteitsverbetering. Alleen als het energiebesparend is dan noemen we het tegenwoordig vaak apart. Deze maatregelen horen tot de huis-tuin-en-keuken maatregelen van een beheerder. Echter door afzonderlijke ambities op bezitsniveau op te stellen lijken het verschillende grootheden met verschillende doelen. Op zichzelf vreemd als men bedenkt dat elke vorm van onderhoud met een of andere vorm van verbetering gepaard gaat, en dat ten aanzien van uiteenlopende kwaliteitsaspecten.  In de praktijk stelt een beheerder al gedifferentieerde kwaliteitsdoelen in combinatie met onderhoud. Denk hierbij aan kwaliteiten zoals een seniorenlabel, politiekeurmerk of ‘de betaalbare woning’.

    Het probleem zit dan ook niet in de aard van onderhoud en/of verbetering, maar veel meer in de vraag hoe kun je als beheerder een betere kosten-kwaliteitverhouding krijgt als het om onderhoud of energiebesparingsmaatregelen gaat en hoe je via een duidelijke opgave hieraan uitvoering geeft. Hierbij komen ook nieuwe vormen van samenwerking met marktpartijen naar voren als een van de mogelijke hulpmiddelen om dit te realiseren. Een globale beschouwing van kansen in de praktijk kan een en ander verduidelijken.

    Lees meer

  • 9 juli 2012

    Orakeldossier: Talmalanen – Woerden

    door: Haico van Nunen en Melanie Klinkenberg

    Het Orakel heeft gesproken….

    Tijdens de renovatiebeurs in Den Bosch heeft er voor de eerste keer een ‘Orakel’ plaatsgevonden. Nu geen mythische verhalen maar concrete projecten en mogelijke oplossingen voor de dilemma’s.  De dilemma’s zijn zeer divers. Van monumenten waar aan de buitenzijde nagenoeg niets kan veranderen, tot aan de vraag welke ambities (reëel) haalbaar zijn.

    Het SEV roadshow team, dat als doel heeft om corporatie-managers te stimuleren om de woningvoorraad te verduurzamen, geeft haar visie op de dilemma’s.  In deze visie speelt de blik naar de toekomst vaak een grote rol. In deze serie van artikelen wordt telkens een project uit het orakel nader toegelicht. Welke dilemma’s spelen er en wat is de visie die hierbij past.

    Talmalanen- Woerden

    Uit de analyse van het bezit voor de portefeuillestrategie bleek dat de eengezinswoningen uit de jaren zeventig een kwetsbaar deel van het bezit vormen. De woningen zijn inmiddels ongeveer 40 jaar oud en in een groot deel is nauwelijks onderhoud aan de binnenzijde geweest, waardoor in ieder geval keuken, badkamer en toilet verouderd zijn. Toch zijn het ‘high potentials’ met meer dan 100m² oppervlakte, voor- en achtertuin en een zolder met twee dakkapellen. Kortom, interessante woningen die zeker toekomstwaarde hebben. Jammer dat er eerder al is verkocht en een deel nog steeds een verkooplabel heeft. Dit wordt echter niet teruggedraaid.

    Bij de resterende huurwoningen is de insteek om meer te doen dan alleen maar groot onderhoud. Eventueel renoveren met nieuwbouwkwaliteit, maar wat is dat dan? En hoe gaan we om met het versnipperde deel dat is ontstaan door de verkoop? En hoe ga je om met de (voor een groot deel) oudere bewoners in dit complex?

    Het orakel spreekt

    De potentiële kwaliteit van de woningen is goed, ruim en een goede indeling. De dakkapel maakt ook de zolder tot een volwaardige leefruimte. Gegeven dat de woningen veertig jaar oud zijn en er weinig onderhoud gepleegd is, zal er nu veel meer gedaan moeten worden. Dit is dé mogelijkheid om de woningen echt een kwaliteitsimpuls te geven. Niet alleen op het gebied van woontechniek en uitrusting, maar juist ook op het energetische vlak. De ingreep die je nu doet, doe je voor de lange toekomst. Dat brengt een forse ingreep met zich mee. En je moet bewoners overtuigen van de meerwaarde die de ingreep met zich meebrengt. Als je draagvlak hebt bij de bewoners wordt de hele planontwikkeling een ander verhaal. Het plan moet ook het plan van de bewoners worden. Dit kan bijvoorbeeld gesteund worden door eerst een proefwoning te realiseren. Laat zien wat de bedoeling is van de maatregelen. Op die manier raken andere bewoners overtuigd. Aangezien het bezit verspreid is, kunnen er ook individuele woningen uit gehaald worden. De aanpak volgens de serie van één past hier uitstekend.

    Groenwest geeft aan dat het advies van het Orakel was om het betrekken van bewoners vooral te bereiken door te kijken naar welke verbeteringen bewoners zelf graag zouden zien. Maak een combinatie van comfort en energetische verbeteringen. Het advies om vooral ook niet meer te kijken naar label C maar te gaan voor energieneutraal (dat wordt volgens het orakel het streven na2018) landt binnen de organisatie nog niet. Label C wordt goed genoeg bevonden, al halen we in de praktijk vaak al B bij ingrepen. Over de voortgang van dit project is op dit moment helaas nog niets te melden.

    Benieuwd naar meer Orakels? Kijk in het Orakeldossier.

  • 6 juli 2012

    Orakeldossier: Philipsdorp – Eindhoven

    door: Haico van Nunen en Marion van de Mortel

    Het orakel heeft gesproken….

    Tijdens de renovatiebeurs in Den Bosch heeft er voor de eerste keer een ‘Orakel’ plaatsgevonden. Nu geen mythische verhalen maar concrete projecten met energiebesparing als thema en mogelijke oplossingen voor de dilemma’s.  De dilemma’s zijn zeer divers. Van monumenten waar aan de buitenzijde nagenoeg niets kan veranderen, tot aan de vraag welke ambities (reëel) haalbaar zijn. Het SEV roadshow team , dat als doel heeft om corporatie-managers te stimuleren om de woningvoorraad te verduurzamen, geeft haar visie op de dilemma’s.  In deze visie speelt de blik naar de toekomst vaak een grote rol. In deze serie van artikelen wordt telkens een project uit het orakel nader toegelicht. Welke dilemma’s spelen er en wat is de visie die hierbij past.

    Philipsdorp Eindhoven

    Het Philipsdorp bestaat uit 771 woningen. In de periode 1910-1915 zijn deze woningen gebouwd voor de werknemers van Philips. Toen, maar ook nu vormen ze een belangrijk deel van de stad Eindhoven. Woonbedrijf is bezig met een renovatie van deze woningen, die momenteel ongeveer 100 jaar oud zijn. De hoofddoelstelling van de renovatie is dat de kwaliteit (bouwkundige kwaliteit, wooncomfort en gebruikskwaliteit, veiligheid en energieprestatie) op peil wordt gebracht, met oog op het door exploiteren voor minimaal vijfentwintig jaar, en mogelijk veertig jaar. Dit wordt technisch uitgewerkt in onder meer een combinatie van isolerende maatregelen, mechanische ventilatie  en HR ketel, waarmee de woningen van label E/D naar label B gaan. Een belangrijk aspect in het totaal is de wens de cultuurhistorische waarde van de woningen in architectonische zin te behouden of beter gezegd ´terug te halen´. Dit stelt Woonbedrijf voor de vraag: hoe kan het voor bewoners aantrekkelijk gemaakt worden zodat ze kiezen voor energiebesparende maatregelen?

    Daar komt bij dat het Philipsdorp een beschermd stadsgezicht is en sommige woningen zelfs een monument zijn. Niet alle gewenste kwaliteiten zijn daarmee eenvoudig te realiseren.  Bijvoorbeeld  het plaatsen van zonnepanelen of andere voorzieningen aan de buitenzijde van de woning behoort niet tot de mogelijkheden.  Tweede vraag, die hieraan is gekoppeld,  hoe is te stimuleren dat de bouwsector innovatieve oplossingen ontwikkelt voor beschermde stadsgezichten, beeldbepalende panden en monumenten?

    Het Orakel spreekt

    Deze dilemma’s zijn voorgelegd aan het SEV roadshow team.  De oplossing voor de beide dilemma’s zoals die door het roadshow team werd aangedragen is eigenlijk heel eenvoudig. Als het niet mogelijk is om zonnepanelen op de eigen daken te leggen, maak dan gebruik van ruimte elders in de wijk. En waar kan nu beter energie worden opgewekt dan op het Philipsstadion? Deze ‘PSV-stroom’ is dan bedoeld voor bewoners van Philipsdorp, waarmee het voor bewoners van de wijk een voordeel wordt om juist daar in de wijk  te wonen en gebruik te maken van de duurzame energie (betrokkenheid).

    De woningen bereiken met deze ingreep de levensduur van 120 jaar. In de komende jaren zal energie en de energiebehoefte een belangrijk onderdeel vormen van de kwaliteit van de woningen. Het is daarom zaak om de woningen op alle gebieden naar een hoger kwaliteitsniveau te brengen, ook energieopwekking. Er moet dus gezocht worden naar een manier om kwaliteit aan woningen toe te voegen, die gepaard kan gaan met geringe aanpassingen aan het uiterlijk van het gebouw.
    In de Orakelsessie zijn nog een aantal suggesties gedaan die Woonbedrijf verder helpen bij het doorontwikkelen van haar aanpak. Benader energie niet als een op zichzelf staand aspect maar maak er een totaalplaatje van, waarbij energie een onderdeel uitmaakt. Kijk naar zaken waar mensen behoefte aan hebben en maak er een samenhangend pakket van. Koppel een schil renovatie bijvoorbeeld aan een interne verbetering. In de communicatie naar huurders niet alleen inzoomen op de energiebesparing maar op het gehele woonlastenplaatje. Het is een totaalrenovatie waar de totale kwaliteit verbetert. Daarbij ontstaat een wisselwerking tussen huur, energielasten en geleverde kwaliteit. Hierbij gaat het erom de juiste aspecten naar voren te brengen. In de Retail zijn hier hele afdelingen voor die de consument moet verleiden hun product te kopen, corporaties kunnen hier nog wat van leren.

    Benieuwd naar meer Orakels? Kijk in het Orakeldossier.

  • 16 april 2012

    klant of bewoner: korte termijn versus lange termijn

    Het gelijknamige artikel gaat in op de verschillende keuzes die gemaakt worden bij een renovatie. De vraag die in dit artikel centraal staat is of er gekozen wordt voor kwaliteit op de korte termijn of kwaliteit op de lange termijn. Hier wordt het dilemma tussen de gebruiker die vooral geïnteresseerd is in de veranderingen op de korte termijn en de eigenaar/ beheerder die ook voor de lange termijn kwaliteit voor de bewoner probeert te borgen duidelijk. Dit gaat niet alleen over het kwaliteitsniveau, maar ook het onderscheid in de onderdelen waar onderhoud op wordt gepleegd. Voor de bewoner ligt dat eerder op binnen afwerking of de uitrusting (keuken, douche) terwijl voor de beheerder juist structurele componenten een rol spelen (gevel, dak). Misschien dat de oplossing verscholen  ligt in het opsplitsen van een basispakket en een optiepakket. De basis geeft aan wat er minimaal plaats moet vinden, de opties bieden voor gebruiker en beheerder de mogelijkheid om woningen individueel te benaderen. Zo kan ervoor de lange termijn een kwaliteit worden geboden, maar waar ook voor de korte termijn een draagvlak wordt verkregen.

    Lees hier het volledige artikel.

     

    • Previous
    Next