– Van MJOP naar voorraad –
Voor een duurzame onderhoudsstrategie moet je anders kijken. Het op component niveau beschouwen van de opgave levert zowel op strategisch als op operationeel nieuw nieuwe kansen op. Het vorige artikel (1) introduceerde de componentaanpak, niet alleen voor vernieuwing, maar juist voor onderhoud. Het laat zien dat de voorraad op verschillende manier te benaderen is. Voor een duurzame strategie heb je andere middelen nodig dan een MJOP. Doordat deze op complex niveau is gericht ga je altijd de diepte in. Met componenten heb je de keuze om de breedte te verkennen (portfolio) voordat je (alsnog) de diepte in gaat, bij de fysieke uitvoering.
Een van de keuzes heeft betrekking op het niveau dat je wil hebben. Hoe gedetailleerd wil je het hebben. Het gaat daarbij om keuzes te maken in prijs, kwaliteit, maar ook in aanbod en diversiteit. Door de randvoorwaarden te specificeren bepaal je als opdrachtgever of je het op woning niveau, complex niveau of voorraad niveau gaat aanpakken. Wordt het een instrument om op strategisch niveau de oplossingen te verkennen, of juist op operationeel niveau de inhoud van de oplossing te definiëren. Met componenten zijn beide niveaus mogelijk.
Flexibiliteit en precisie
Er zijn twee grote kansen bij het kiezen voor componenten; flexibiliteit en precisie. Aan de ene kant is er het vergroten van de flexibiliteit. Het wordt makkelijker om vraaggestuurd te verbeteren en om tegemoet te komen aan de wensen van de klant. Het bieden van oplossingen op maat wordt daarmee mogelijk. Deze vorm van flexibiliteit komt ten goede aan de klant. Een tweede vorm van flexibiliteit zorgt ervoor dat de corporatie ook de mogelijk krijgt om te differentiëren in de kwaliteit die wordt aangeboden. De gemene deler, het complex, hoeft namelijk niet langer de kwaliteit voor het totaal te bepalen. Een andere kans voor component als drager is dat het preciezer kan. Door per component te kijken waar vervanging nodig is, maar ook door de behoefte bij de klant neer te leggen, ontstaat er ruimte in de tijd. Het is mogelijk om te schuiven met maatregelen. Dat kon in het verleden natuurlijk ook al, maar dan werd enkel met het hele complex geschoven. Toegepaste componenten hebben een langere of kortere levensduur door de omstandigheden waarin ze zijn toegepast. Dat leidt er toe dat een MeerjarenOnderhoudsPlanning enkel een richtlijn is. Als je op het geplande moment komt, ben je in de praktijk dus altijd of te vroeg, of te laat, maar nooit op het juiste moment. Het specifieke moment van onderhoud hangt onder meer af van de intensiteit van gebruik en lokale omstandigheden (2). Het schuiven met het moment van onderhoud sluit daarmee beter aan met de daadwerkelijke behoefte. Daarmee beperk je kosten en het materiaalgebruik. Met de componentenaanpak kan het moment van onderhoud of vervanging beter aansluitingen bij de praktijk.
Handvatten
Met verbetering op componenten heb je meer handvatten om op het gewenste niveau te sturen. Het beoordelen en plannen verschuift van complex naar component. Daarmee heb je de keuze om zelf het eindniveau te bepalen: deel van de woning, woningniveau, complexniveau of voor de volledige voorraad te doen. Het is bij uitstek een middel om op strategisch niveau koers te zetten, om vervolgens op projectniveau toe te passen. Aan de andere kant verschuiven de werkzaamheden van het opzetten van meerjarenbegrotingen naar een voorraadanalyse. Het gaat dan ook niet meer over het plannen van werkzaamheden, maar om het budgetteren van de verwachte aanpassingen. Door het moment vrij te laten zal er op termijn een soort continue stroom van onderhoudsuitgaven komen, zonder al te grote schommelingen zoals die nu door complexen voor kunnen komen. Van complex naar component en van MJOP naar voorraad. Die twee verschuivingen gaan de toekomst van onderhoud steeds meer bepalen.
Bronnen/verwijzingen:
(1) ‘De toekomst van onderhoud, de component als drager van onderhoud’, Haico van Nunen, bestaandewoningbouw.nl, 17 maart 2015
(2) Met behulp van de Factor Methode kan de levensduur van een product of component beter benaderd worden. In ‘levensduur van Bouwproducten’ (SBR624.11) wordt hierop ingegaan