• 13 mei 2013

    1 + 1 = 3

    Woningverbetering kent vele thema’s. Ieder periode waarin de woning verbeterd wordt kent zijn eigen oneliners. De ene keer is het comfort, de andere keer energie, en weer een andere keer zorg of levensduurbestendigheid. Het opvallende is dat deze thema’s telkens terug komen. Daar komt bij dat de oplossingen voor veel thema’s niet drastisch verschillen van elkaar. Het is het accent dat eraan wordt gegeven waarom een oplossing past binnen het huidige thema (of noem het trend).  Bij de verbeteringen die worden gerealiseerd zijn verschillende kwaliteitsaspecten waar aandacht aan kan worden besteed.  Het gaat erom te zoeken naar de aspecten die elkaar versterken om een zo optimaal mogelijk rendement te krijgen.

    Ruimte

    Twee aspecten die veelvuldig terugkomen bij woningverbetering  zijn ruimte en energie. Die twee samen bepalen grotendeels het toekomstperspectief  van de woning. De beschikbare ruimte bepaalt de gebruiksmogelijkheden van het gebouw, welke doelgroep, groeimogelijkheden en functiedeling.  Dit gaat verder dan het aantal vierkante meters. Het gaat onder meer over de verdeling van de vertrekken, de aanwezigheid van een extra voorziening zoals een serre, balkon of buitenruimte, maar ook over de mogelijkheid voor zorg of werken aan huis. Het aspect ruimte bepaalt je leefgebied binnen de woning. Als we naar onszelf kijken dan willen we zoveel mogelijk leefruimte, maar wel binnen financiële grenzen die we daaraan stellen. We willen graag grote vertrekken of juist meer vertrekken, het biedt ons de ruimte om een eigen invulling te geven aan de manier van wonen.

    Gevel-BouwhulpGroep

    Energie

    Energie gaat eigenlijk over ‘niet-energie’. Hoe je zo min mogelijk energie verbruikt tijdens het wonen. Ook dit is meestal ingegeven vanuit financieel oogpunten en veel minder vanuit de betrokkenheid bij het milieu, maar dat is een tweede ding. De betaalbaarheid van het wonen is hier voor bewoners het meest belangrijk, het beschikbare budget.

    Met isoleren kom je al een heel eind. De bestaande woning kan dan een beperking zijn, het is zoeken naar de best passende oplossing. Waar kun je isoleren (dak, gevel, vloer) en wat bereik je er mee? Het is een afweging tussen de te bereiken prestatie en de daarmee gemoeide kosten. Vaak zijn er aanvullende installaties nodig om het eindresultaat zo optimaal mogelijk te maken. Het lijkt echter wel of het rendement van de apparaten recht evenredig toeneemt met de omvang ervan. WTW, warmtepomp of zonneboilers, in toenemende mate hebben ze een ruimtebeslag op de woning.

    Misschien ligt de oplossing in het samenvoegen van twee belangrijke thema’s; ruimte en energie. Het toevoegen van ruimte geeft daarmee niet alleen leefruimte, maar tevens opstelruimte voor installaties. De woning als geheel wordt daarmee beter bruikbaar. Het enkel toevoegen van ruimte levert meer kwaliteit, net als het enkel toevoegen van energetische prestaties. De optelsom van de twee verbeteringen, ruimte én energie, biedt een nog hogere kwaliteit. Dat is waar we naar op zoek zijn.

    Zoeken naar oplossingen

    Het verbeteren van de kwaliteit van de bouw hangt van vele aspecten af. Sommige aspecten werken mét elkaar, andere juist niet. Het gaat erom bij de oplossingen de samenhang te zoeken tussen de deelaspecten. In dit voorbeeld zijn ruimte en energie gebruikt, maar het zijn slechts voorbeelden. Het gaat erom dat maatregelen niet vanuit één aspect worden bedacht. Het eenzijdig benaderen van een probleem (of trend) geeft wel verbetering, maar die verbetering had meer op kunnen leveren. In bovenstaand voorbeeld leveren zowel energetische verbeteringen als het toevoegen van ruimte afzonderlijk een betere woning op. Het gelijktijdig toepassen van de verbeteringen levert nog meer op. Het is het zoeken naar de tweecomponentenlijm van de bouw, oftewel 1 + 1 = 3.  Door de juiste gecombineerde verbeteringen uit te voeren een optimaal resultaat te verkrijgen.

     

  • 1 mei 2013

    Renoveren met hoge ambities

    Woningcorporatie GroenWest heeft gekozen om tien woningen uit de reguliere renovatieopgave te halen en te kijken wat de mogelijkheden zijn als je kiest voor renoveren met hoge energieambities. De tien woningen aan de Poorterstraat zijn gerenoveerd aan de hand van de principes van Active House. Comfort, energie en milieu vormen drie belangrijke pijlers voor de totale prestatie.

    Active House

    Aanpak
    Het project in Montfoort is de eerste renovatie die volgens deze principes is gedaan. Om hier invulling aan te geven zijn er negen individuele verhalen benoemd, met uiteenlopende thema’s. Deze thema’s gaan in op ruimte, ruimtelijkheid, energiebesparing, energieopwekking, binnenklimaat, beeld, daglicht, waterhuishouding en uitrusting. Uiteindelijk zijn de negen verhalen samengevoegd in het integrale ontwerp. Hierin worden de individuele verhalen afgewogen en komt het plan tot stand. Dit is verwoord in de beeldkwaliteit en de bijbehorende prestaties. In een consortium (BouwhulpGroep, Nieman, Bam, Danfoss en Velux) is dit verder uitgewerkt.

    Uitwerking
    Het gebouw is een optimale mix tussen isolatie en installatie. De gevels zijn vernieuwd en beter geïsoleerd, voor zover dat op de bestaande fundering en met passende beeldkwaliteit mogelijk was. Het dak is volledig vernieuwd en ook de vloer is geïsoleerd. De woning heeft daarmee een volledig nieuwe schil gekregen. Vervolgens is de woning voorzien van een warmtepomp met vloerverwarming, wordt er gebruik gemaakt van vraaggestuurde ventilatie en zijn er pv-panelen en een zonneboiler geplaatst. Al deze oplossingen zijn echter ondersteunend aan de totale kwaliteit van de woning. Wat vroeger een bergzolder was, enkel toegankelijk via een vlizotrap, is nu een grote lichte extra verdieping geworden. De woningen met het typische jaren ’70 dak tot bijna op de straat hebben nu een dakvlak met ritme dat energie opwekt voor de bewoners. Het binnenklimaat kan door de installatie geregeld worden, maar ook door het openen van ramen of het sluiten van de zonwering kan een binnenklimaat naar wens worden verkregen. In de zomersituatie fungeert het trappenhuis als een natuurlijk afvoerkanaal, in de wintersituatie brengt het juist licht van buiten tot beneden in de woonkamer.

    Ambities
    Met deze aanpak is het renoveren met hoge ambities opnieuw vormgegeven. Het laat zien wat de mogelijkheden zijn, juist met het bestaande als uitgangspunt. Door ruimte en ruimtelijkheid aan de woningen toe te voegen kunnen ze voor verschillende doelgroepen gebruikt worden. Er is gezorgd voor een comfortabel binnenklimaat, dat efficiënt met energie omgaat. De woningen onderscheiden zich van de rest van de wijk door hun moderne uitstraling, maar toch is de herkomst van de woningen terug te vinden. Het zijn nu woningen geworden die weer lang mee kunnen gaan en aan verschillende woonprogramma’s aan te passen zijn. Daarmee passen de integrale prestatie bij de kwaliteiten die horen bij de transformatie.

    Oh ja, de hoge energieambities zijn gehaald. Het gebouw gebonden energie gebruik wordt met de woningen zelf opgewekt en het label is A++.

    Meer informatie

    http://www.bouwhulp.nl/techniek/montfoort_poorterstraat.php

    http://hollandsontwerp.wordpress.com/2013/04/26/besparen-en-verrijken/ (FILM)

    http://www.velux.nl/professionals/architecten/duurzaamheid/duurzameprojecten/de_poorters

  • 18 januari 2013

    Remmen of gas geven?

    Voor veel professionele woningbezitters is het de laatste tijd een pas op de plaats. Alle nieuwe ideeën ten spijt om woningen beter, mooier, groter of energiezuiniger te maken wil men eerst meer duidelijkheid over de financiële situatie. Hoe zien de economische ontwikkelingen eruit en welke uitwerking hebben de kabinetsplannen voor corporaties? Is er straks nog wel geld om te investeren? Deze onzekerheid leidt er bij veel corporaties toe dat er momenteel helemaal niets gebeurt. Eerst afwachten wat er nu definitief uitkomt alvorens actie te ondernemen. De vraag is echter of afwachten de juiste keuze is.

    Er zijn allerlei plannen (in verschillende stadia) die een invloed hebben op de corporatiewereld. Denk aan de gevolgen van extra huurverhoging, de verhuurdersheffing, omschakeling van het puntenstelsel naar de WOZ-waarde, veranderingen van de hypotheekrenteaftrek, maar ook het feit dat gemeenten de corporaties moeten gaan aansturen en dat de omvang van een corporatie aan moet sluiten bij de schaal van de regionale markt. Allerlei onzekerheden die het dagelijkse reilen en zeilen van de woningcorporaties raken.

    Aanbieden en beheren

    Als we goed kijken naar de taken van een woningcorporatie dan bestaan die uit het verhuren en beheren van woningen. Het verhuren bestaat voornamelijk uit het aanbieden en administreren van de woning, gericht op de verschillende doelgroepen. De betaalbaarheid van het wonen speelt hierbij een rol. Eenmaal verhuurd dan moet de woning door de jaren heen beheerd worden. Klachten- en mutatieonderhoud, en eens in de zoveel tijd is er planmatig onderhoud nodig, al dan niet gecombineerd met woningverbetering.

    Bouw_BouwhulpGroep_01

    En juist met woningverbetering wordt nu een pas op de plaats gemaakt. Er wordt niet meer geïnvesteerd, in afwachting van duidelijkheid. Planmatig onderhoud vindt nog wel plaats, dat wordt ingegeven vanuit de meerjarenbegroting. Al wordt ook daar steeds meer gezocht naar kostenreductie. Het zijn echter de woningverbeteringen die achterblijven. Er is geen financiële ruimte, of men wil geen ruimte maken om te investeren in de kwaliteitsverbetering van de bestaande woningen. Daar komt bij dat veel woningen nu ongeveer vijftig jaar oud zijn en in corporatietermen ‘afgeschreven’. Het is voor die woningen nu een natuurlijk moment om een beslissing te nemen voor de toekomst. Gezien vanuit het eind van de exploitatie is er geen financiële ruimte voor grote veranderingen, of er moet een herpositionering van de woning plaats vinden. En dat vraagt weer om een extra investering op dit moment. Bij een goed opgezette exploitatie kan die terugverdiend worden en wordt het vastgoed in stand gehouden.

    Op de rem

    Dit neemt niet weg dat de investeringen nu moeten worden genomen. Echter gezien de huidige economische situatie wordt er op de rem getrapt met nieuwe investeringen. Het gevolg is dat er dan vaak wordt gekozen voor een minimale variant, waarbij alleen noodzakelijk onderhoud wordt gepleegd. Dat betekent dat de komende periode (tien tot vijftien jaar) er verder niets meer aan die woning gebeurt, terwijl er juist wel behoefte is aan een kwaliteitssprong. Door nu op de rem te trappen wordt de woning eigenlijk voor vijftien jaar stil gezet. En als de woning over vijftien jaar weer aan de beurt komt voor verbetering, dan kan alleen met een hele grote stap (en kosten) de woning weer op niveau worden gebracht.

    Voor de bestaande bouw is het dan ook helemaal niet goed om op de rem te trappen. Er moet juist gas worden gegeven. In plaats van woningen minimaal op te knappen moet er vooruit gekeken worden hoe we nu kwaliteit voor de lange termijn kunnen genereren. Juist ondanks alle randverschijnselen om ons heen. Onderhoud moet niet worden gezien als een kwaad, het biedt juist kansen om een woning weer te voorzien van een nieuwe kwaliteit. Bij lastige situaties is onze eerste reflex om op de rem te trappen. Maar juist door meer gas te geven kun je grip op de situatie krijgen, kom je uit de slip en krijg je een voorsprong. Zeg het maar wat gaat u doen, remmen of gas geven?

  • 26 november 2012

    Alles is tegenwoordig groen

    Alles is tegenwoordig groen, ‘duurzame binnendeuren’, ‘luchtzuiverende dakpannen’ of ‘ecologische isolatiematerialen’. Zowel bouwproducten als complete bouwconcepten zijn duurzaam. Het ene concept is nog duurzamer dan het andere, of het nu energieneutraal, klimaatgeschikt of CO2 -proof is. Tussen al die groene oplossingen is een deel natuurlijk oude wijn in nieuwe zakken, maar er zitten ook wel echte vernieuwingen tussen. Het is zoeken naar de meerwaarde die duurzaam bouwen kan hebben.
    De vraag is of we met al die aandacht voor duurzaamheid niet vergeten waar het uiteindelijk om draait, een prettige omgeving om in te wonen of te werken. Vitruvius gaf met de drie kwaliteiten stevig, functioneel en mooi al een goede definitie van duurzaam, zonder er aan te rekenen. Het gaat er namelijk niet om of je nu nét wel of nét niet die labelstap haalt, of dat de CO2 reductie 67 of 68 procent bedraagt. Het gaat erom dat je een zo goed mogelijk resultaat behaalt.
    Het is dan ook eigenlijk veel meer van belang om een afweging te maken tussen aspecten die een duurzaam gebouw tot gevolg hebben. Uitgewerkt in de fysieke aspecten energiebehoefte aan de ene kant, de materiaalbehoefte aan de andere kant en het binnenklimaat als de directe omgeving van de gebruiker. Deze drie aspecten leveren samen een bijdrage in de duurzaamheid van een project.

    Van basisprincipes tot gebouwontwerp
    Het zijn dan ook deze drie aspecten die in Active House de hoofdrol hebben. Tijdens een onlangs gehouden workshop was de vraag om aan te geven hoe je vanuit deze drie basisprincipes (en de daarbij opgestelde specificaties) tot een gebouwontwerp komt. Eigenlijk gaat het er dan niet om dat je overal precies scores of punten haalt. We proberen duurzaamheid al veel te veel te berekenen. Alle tijd en moeite die er in gestoken wordt om tot achter de komma de prestaties vast te stellen kunnen we beter gebruiken om het gebouw beter te ontwerpen en te innoveren. De berekeningen zijn hierin een hulpmiddel en geen doel op zich.
    Het is veel belangrijker dat je aan de hand van ideeën en opvattingen verwoordt wat je wil bereiken. Bij het betreffende renovatieproject hebben we dat vertaald in negen verhalen. Een verhaal over ruimte, een verhaal over binnenklimaat, een verhaal over uiterlijk, een verhaal over uitrusting enzovoort. Ieder verhaal vertelt over zijn eigen kwaliteit en hoe dit bijdraagt in de totale kwaliteit van het gebouw. De opgave is vervolgens om deze negen verhalen, met de onderbouwing in meetbare prestaties, om te zetten in een totaalontwerp.

    Meerwaarde
    Het zoeken naar de gebalanceerde keuzes tussen de negen verhalen, op het gebied van materialen, energie en binnenklimaat levert een duurzaam gebouw. En of dat dan energieneutraal, klimaatgeschikt of CO2 -proof is maakt eigenlijk niet zoveel uit. Het is een gebouw waar de gebruikers met plezier in wonen en alleen daardoor al lang mee zal gaan. Je hoeft de oplossing dan ook niet aan te prijzen als ‘groen’, bewoners gaan zelf vragen naar de bijbehorende kwaliteit en dat (en meer) vinden ze in de geboden oplossing. Het is die meerwaarde die de gebruiker zal doen besluiten om te kiezen voor een duurzame woning en niet voor het getal achter de komma.

  • 10 oktober 2012

    Meer dan gedacht

    Materiaal in de bouw speelt een grote rol

    Een gebouw bevat meer materiaal dan men denkt. Enkele weken geleden was Eindhoven weer even volop in het nieuws. De geplande sloop van het resterende deel van het Philips-gebouw VH was niet geëindigd met de beloofde harde klap. De bedoeling was om het casco van het gebouw gecontroleerd in te laten storten met dynamiet. Dat is ook gebeurd, alleen viel niet alles om. Reden hiervoor was dat er ‘meer materiaal in zat dan gedacht’.
    Dat zette mij even aan het denken, want eigenlijk staat er bijna niemand stil bij hoeveel materiaal er in een gebouw zit. Een onlangs begeleid sloopproject (1) liet maar weer eens zien dat uit één woning uit een galerijflat bijna 150 ton puin komt. Over meer dan gedacht gesproken. Ook een gemiddelde eengezinswoning bevat al snel meer dan 115 ton puin. Wanneer we spreken over duurzaamheid, dan gaat het echter lang niet altijd over materialen. Het eerste wat geroepen wordt, is energie en energiebesparing. Echter het aandeel van energie in de totale belasting is gering, zeker het deel waar we ook echt invloed op uit kunnen oefenen. Bijgaande figuur illustreert dat het energiegebruik voor warmtapwater en hulpenergie de overhand neemt ten opzichte van verwarmen. er valt steeds minder te besparen. Wil een woning echt duurzaam zijn, dan verdient materiaalgebruik aandacht.

    Vanuit dat licht kunnen we ook de afweging tussen renoveren en sloop/nieuwbouw bekijken. Voorstanders van nieuwbouw zijn al snel geneigd om ‘de oude troep’ weg te halen. Deze ‘oude troep’ heeft echter wel impact op het milieu. Een recente analyse van een gerenoveerd project (2) laat zien dat door een gebouw na zestig jaar niet te slopen maar te renoveren, deze milieulast niet vervroegd vrij komt. Op de totale levensduur is de milieulast dertig procent lager (3). Vanuit milieuoogpunt geredeneerd, is renoveren zo gek nog niet. Ook vanuit het karakter van het gebouw zit er overigens vaak nog meer in dan gedacht.

    Terug naar het VH gebouw. Er zat echt meer materiaal in dan gedacht. De dagen erna zijn ze bezig geweest met de sloopkogel. Je vraagt je dan af of het gebouw nu echt weg moest. Oké, Philips is grotendeels weg, maar de locatie is goed: bij uitvalswegen en in de buurt van een park. Vast ook de reden waarom er nieuwbouwwoningen komen. Maar als nu eerst de milieulast van dit gebouw bekeken was (wel met de juiste hoeveelheden) hoe was de renovatie/herbestemmingsvariant uitgevallen in relatie tot sloop/nieuwbouw? Met een dergelijke afweging is voor wat betreft duurzaamheid wellicht meer te winnen dan met honderd passiefhuizen. De moeite waard om eens te bekijken, toch?

    Bronnen:
    (1) Sloop flatgebouw 100 woningen, inclusief trappenhuizen, bergingen en garages.
    (2) Renovatieproject BouwhulpGroep, analyse milieubelasting renovatie /sloop-nieuwbouw.
    (3) Milieubelasting van twee vergelijkbare woningen, enkel beoordeeld op materiaal aspecten. De renovatievariant wordt uitgebouwd, in de nieuwbouwvariant wordt een dergelijke uitbouw direct meegenomen. Totale belasting bepaald over 120 jaar.

  • 27 september 2012

    (Klimaat)bewust bouwen

    (Klimaat)bewust bouwen is een opgave die op vele terreinen wordt gesteld. er zijn vele wegen die naar Rome leiden en ook voor klimaat bewust bouwen is er niet een oplossing. In antwoord op de vraag van de Belgische Federatie Aluminium Constructeurs is er een presentatie verzorgd tijdens de  thema-avond ’ Klimaatbewust bouwen met aluminium : kritisch kijken naar actief versus passief bouwen’. De steeds strenger wordende eisen (en wensen) op het gebied van energiebesparing zorgen voor een zoektocht naar de manier waarop men klimaatbewust kan bouwen. Passief bouwen, actief bouwen, energie neutraal bouwen zijn voorbeelden van de oplossingen waar men dan aan denkt. Klimaatbewust bouwen geldt voor de nieuwbouw, maar juist ook voor de bestaande bouw. Zowel in Nederland als in België  geldt dat er juist in de bestaande bouw nog een hele opgave ligt te wachten. Een doorkijk over vijfentwintig jaar leert dat meer dan 80% van de woningen op dat moment ouder is dan vijfentwintig jaar en gemiddeld een keer per vijftien jaar aan werkzaamheden toe zijn. Dat is een jaarlijkse onderhoud- en renovatieopgave van 230.000 woningen (België) tot ongeveer 430.000 woningen in Nederland. Klimaatbewust bouwen moet zich dan ook niet alleen richten op nieuwbouw, maar zeker ook op de bestaande bouw. De vraag is dan ook welke producten of componenten er voor die opgave nodig zijn?

    In deze presentatie wordt achtereenvolgens stil gestaan bij een aantal onderwerpen, te beginnen met de renovatiemarkt. Waarom is juist de renovatiemarkt interessant? Onder de noemer levensduur-denken wordt verder ingegaan op het ritme van de cycli  van onderhoud en vervanging. De levensduur van de woning staat hier centraal, en hoe hier in de tijd een invulling aan gegeven kan worden die aansluit bij de gebruikers. Indien men de renovatie markt en levensduur-denken als uitgangspunt neemt, dan biedt dit ruimte voor duurzaamheid. Hierbij gaat duurzaamheid verder dan enkel energie, ook materialen verdienen hier een rol in. Indien de milieubelasting van een gebouw over zijn volledige levensduur van 120 jaar wordt bekeken, dan wordt ongeveer de helft hiervan veroorzaakt door materialen. Het (klimaat)bewust omgaan hiermee zorgt voor een duurzaam gebouw. Als voorbeeld wordt ‘Active House’ getoond. In dit project is niet enkel de energieambitie leidend, verschillende prestaties zoals licht, gezondheid, comfort komen hier bij elkaar in een renovatieproject.

    Tot slot wordt er een blik in de toekomst geworpen. Waar gaat de renovatiemarkt naartoe? De renovatieopgave wordt groter, maar wel met meer eigenheid. Om hieraan te voldoen biedt de serie van één de mogelijkheid. Werken met project overstijgende oplossingen, waarbij er meer kwaliteit kan worden geleverd tegen een lagere prijs. Er wordt gezocht naar standaardisatie, maar met maatwerk. De project omvang is één woning, waardoor er veel mogelijk is. Met dit soort oplossingen is het mogelijk om klimaatbewust te bouwen.

     

    De gehele presentatie bekijken? Klik hier.

     

  • 14 september 2012

    Het plafond van de bedrijfslasten

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -5-

    Verdubbeling van de kosten

    De bedrijfskosten, die samenhangen met het beheer van sociale huurwoningen, vormen een substantieel deel van de exploitatiekosten (10 à 15 procent van het totaal). De gemiddelde jaarkosten liggen op dit moment in dezelfde orde van grootte als de onderhoudskosten en bedragen circa 1.400 euro per woning. Juist deze kosten zijn de afgelopen vijftien à twintig jaar substantieel gestegen.
    In de periode 1997-2010 lag de stijging jaarlijks 6 procent boven de inflatie van 2 procent. In diezelfde periode is de omvang van het personeel met zo’n 40 procent toegenomen. En al deze kosten rusten op de exploitatie van de sociale huurwoning. In principe zijn de kosten in geld van nu meer dan verdubbeld. Kosten circa vijftien jaar geleden: 650 euro per woning (peil 2012), nu is dat opgelopen tot boven de 1.300 à 1.400 euro per woning. Op maandbasis is dat circa 55 euro per woning. Het is echter niet terecht om zo rekenkundig naar deze cijfers te kijken, want in diezelfde periode is het hele overheidsapparaat, dat zich bezig hield met de volkshuisvesting, bijna tot nul gereduceerd, en hebben de corporaties de werkzaamheden voor een groot deel overgenomen. Taken, die tot begin jaren negentig van de vorige eeuw tot het domein van de overheid behoorden, zijn bijna stilzwijgend op het bordje van de woningcorporatie terechtgekomen, zonder dat de benodigde middelen meeverhuisden.
    Lees meer

  • 12 september 2012

    Energiekosten, tussen feiten en mogelijkheden

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -4-

    door: Martin Liebregts

    Het gemiddeld aardgasverbruik per woning bedraagt circa 1.600 m3 in 2010 en het elektraverbruik circa 3.500 kWh. In totaal gaat het dus om 2.510 m3 aardgasequivalenten (1), die als volgt verdeeld zijn over de verschillende activiteiten van een woning (2):
    – Verwarmen : 1.160 m3 (46%)
    – Warmtapwater : 375 m3 (15%)
    – Rest : 975 m2 (39%).

    Lees meer

  • 10 september 2012

    Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-

    door: Martin Liebregts

    Onderhoudskosten in de praktijk

    De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
    De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
    Lees meer

  • 6 september 2012

    Huur overstijgt inflatie

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -2-
    door: Martin Liebregts

    Meer dan inflatie

    Ofschoon de maximale huurstijging voor zittende huurders vanuit overheidswege wordt beperkt, geldt dit niet in dezelfde mate voor de gemiddelde huurwoning in de tijd. De afgelopen dertig jaar is de gemiddelde huurstijging circa 3,2 procent, terwijl de inflatie schommelde rond de 2,1 procent. daarboven komt nog de kwaliteitsverbetering ten gevolge van nieuwbouw of renovatie, die voor de totale huurvoorraad de huurstijging nog eens met 0,55 procent gemiddeld per jaar doet toenemen. Het totale resultaat is, dat sinds 1986 de huur van de gemiddelde huurwoning jaarlijks is toegenomen met 3,75 procent (zie ook de figuur ‘Huurontwikkeling 1986-2012 (1).

    Lees meer

    • Vorige
    Volgende