• Onderhoudskosten tussen behoeften en praktijk

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -3-

    door: Martin Liebregts

    Onderhoudskosten in de praktijk

    De onderhoudskosten vormen één van de variabelen van de exploitatiekosten, die voortdurend onderwerp van beleid zijn. In de afgelopen vijftien jaar zijn ze in hoofdlijnen een redelijke constante geweest in de bedrijfsvoering van de sociale huurwoning. De onderhoudskosten – exclusief woningverbetering – schommelden rond de 1.400 euro per woning per jaar (peil 2012). In de periode 1995-2010 varieerde het gemiddeld van 1.300 tot 1.550 euro.
    De kosten voor klachten- en mutatieonderhoud bedragen circa 500 euro (peil 2012). In de gehele periode 1995-2012 zijn de kosten voor klachten- en mutatieonderhoud gestegen van 360 tot 500 euro per jaar (prijspeil 2012). Een stijging van 40 procent.
    Lees meer

  • Huur overstijgt inflatie

    Serie over exploitatiekosten, onderhoud en energie -2-
    door: Martin Liebregts

    Meer dan inflatie

    Ofschoon de maximale huurstijging voor zittende huurders vanuit overheidswege wordt beperkt, geldt dit niet in dezelfde mate voor de gemiddelde huurwoning in de tijd. De afgelopen dertig jaar is de gemiddelde huurstijging circa 3,2 procent, terwijl de inflatie schommelde rond de 2,1 procent. daarboven komt nog de kwaliteitsverbetering ten gevolge van nieuwbouw of renovatie, die voor de totale huurvoorraad de huurstijging nog eens met 0,55 procent gemiddeld per jaar doet toenemen. Het totale resultaat is, dat sinds 1986 de huur van de gemiddelde huurwoning jaarlijks is toegenomen met 3,75 procent (zie ook de figuur ‘Huurontwikkeling 1986-2012 (1).

    Lees meer

  • Het Orakeldossier: Aambosveld-Heerlen

    Het Orakel heeft gesproken…

    Tijdens de renovatiebeurs in Den Bosch heeft er voor de eerste keer een ‘Orakel’ plaatsgevonden. Nu geen mythische verhalen maar concrete projecten met energiebesparing als thema en oplossingsrichtingen voor de dilemma’s.  De dilemma’s zijn zeer divers. Van monumenten waar aan de buitenzijde nagenoeg niets kan veranderen, tot aan de vraag welke ambities (reëel) haalbaar zijn.  Het SEV roadshow team, dat als doel heeft om corporatie-managers te stimuleren om de woningvoorraad te verduurzamen, geeft haar visie op de dilemma’s.  In deze visie speelt de blik naar de toekomst vaak een grote rol. In deze serie van artikelen, genaamd het Orakeldossier,  wordt telkens een project uit het Orakel nader toegelicht. Welke dilemma’s spelen er en wat is de visie die hierbij past?

    Aambosveld Heerlen

    Wonen Limburg heeft op basis van strategisch beheer in combinatie met vastgoedsturing een project gemaakt van het complex Aambosveld in Heerlen. Samengevat blijkt uit de analyse dat een update van het complex nodig is om de ‘concurrentie’ aan te kunnen. Uit de analyse is een pakket van maatregelen samengesteld waarbij wordt uitgegaan van een minimale levensduur na 25 jaar. Uitgangspunten voor de renovatie zijn:

    • Comfort: samenvoeging zonder ingrijpende maatregelen
    • Reductie van het sloopafval: verantwoordelijke en recyclebare materialen
    • Energiereductie: aanpak isolatie, ventilatie en duurzame installaties
    • Akoestiek: aandacht voor geluidsoverlast en geluidlekken
    • Voldoen aan de huidige eisen met aandacht voor het kostenaspect.

    Het Orakel spreekt

    Het belangrijkste dilemma dat bij dit vraagstuk  speelt is de vraag hoe bewoners enthousiast gemaakt kunnen worden voor energiebesparing.  De bijkomende vraag is dan hoe ver kun je gaan in het energieneutraal maken van een gebouw? De beperkte tijdscope die in dit complex speelt beperkt de mogelijkheden voor energieneutraliteit,  het budget is immers beperkt. Het Roadshowteam geeft aan dat het mogelijk is om collectief zonnepanelen te plaatsen en dit te gebruiken voor het reduceren van het algemene elektraverbruik van het complex. Door toepassingen van zogenoemde ‘greendeals’ kunnen knelpunten worden weggenomen. In dit geval het maximum op te wekken vermogen aan zonne-energie op één aansluiting. Hiermee wordt het toepassen van zonne-energie voor dit complex toch mogelijk.

    Benieuwd naar meer Orakels? Kijk in het Orakeldossier

  • 120 jaar renoveren

    Renoveren en de bestaande voorraad vormen de nieuwe speerpunten voor de Nederlandse bouw. De nieuwbouw loopt fors achter, reden genoeg voor zeven van de tien  partijen in de bouwkolom om te denken dat de focus meer op renovatie dan op nieuwbouw komt te liggen (Bouwkennis Jaarrapport 2011/2012). Renovatie speelt natuurlijk al veel langer een grote rol, maar nieuwbouw is makkelijker, met meer prestige en met gebruikers op verre afstand.

    Lees meer

  • DUURZAME AFWEGING SLOPEN-RENOVEREN

    Voor de bestaande voorraad komt op een bepaald moment de vraag: slopen of renoveren? Het antwoord is als eerste afhankelijk van wie je het vraagt, een eigenaar-bewoner of een professionele beheerder. De eerste zal in het algemeen besluiten voor renovatie. Sloop en nieuwbouw vinden maar sporadisch plaats in deze sector. Alleen bij specifieke locaties overweegt men dit weleens.
    Professionele beheerders besluiten om diverse redenen voor sloop en nieuwbouw. Omdat men denkt dat de gewenste kwaliteit niet gehaald kan worden met renovatie, het goedkoper lijkt, de gemakkelijkste optie is, of omdat het meer aanzien heeft. Hierin neemt men het duurzaamheidsaspect niet of nauwelijks mee. Maar welke invloed hebben slopen of renoveren op duurzaamheid?

    Lees meer

  • Energie stoppen in je woning

    Het naar je wens maken van een woning kost moeite, tijd en geld. Maar uiteindelijk heb je ook iets wat naar je zin is. En dan lijkt het vaak zonde om ergens geld in te stoppen waar je het niet ziet. Liever een nieuwe keuken dan isolerend glas. Een terugkerend dilemma als het gaat om duurzaamheid. In eerste instantie kost het geld, en op de lange termijn levert het (wellicht) iets op.

    Vanuit het dilemma van duurzaamheid kennen we dit wel. Zodra het geld kost wordt het minder aantrekkelijk. En zeker als het niet zichtbaar is. Als een woning echt een hoge energierekening heeft, en men de effecten ook daadwerkelijk merkt, dan worden maatregelen wel genomen. Maar als de effecten marginaal zijn en de investering hoog, dan blijft het de vraag of een maatregel wel wordt aangebracht.


    Lees meer

  • Levensduur woning is 120 jaar


    Warning: Division by zero in /home/p44247/domains/levensduur-denken.nl/public_html/wp-content/themes/soigne/functions.php on line 2

    Warning: Division by zero in /home/p44247/domains/levensduur-denken.nl/public_html/wp-content/themes/soigne/functions.php on line 2

    Warning: Division by zero in /home/p44247/domains/levensduur-denken.nl/public_html/wp-content/themes/soigne/functions.php on line 2

    Er is een vragenlijst over levensduur verspreid onder de aandeelhouders, en de experts hebben gesproken. Gezien de huidige kennis en toekomstverwachting is de inschatting dat de gemiddelde levensduur van een woning circa 120 jaar zal bedragen, wat overeenkomt met de maximale leeftijd van de mens. Alleen dit feit zal alle aandacht van de aanpassing van de bestaande voorraad moeten mobiliseren. In onderhoud en renovatie is dus veel werk aan de winkel.

    Het aardige van onderzoek is soms dat het gevoel dat je hebt bevestigd wordt. Dat geldt ook ten aanzien van de drie belangrijkste weegfactoren die de levensduur beïnvloeden:

    – kwaliteiten van het product;
    – ontwerp en detaillering;
    – uitvoering.

    Gelukkig verandert er veel in de wereld, maar de kwaliteit van het onroerend goed geeft toch houvast.

    Lees verder: resultaten [pdf 36 Kb]

              

  • begrippen maken feiten overbodig -5

    Auteurs: Martin Liebregts & Haico van Nunen

    Ontwerpkeuzen afstemmen op levensduur

    Een verhaal over de zoektocht naar het begrip duurzaamheid bij ontwerpen, bouwen en wonen

    Bij ontwerpen moet je rekening houden met de levensduur van bouwdelen, ruimte en gebouwen. Bijna een open deur als je dit constateert. Iedereen zal bevestigen dat als een keuken maar vijftien tot dertig jaar meegaat in het gebruik, je het niet zo moet construeren dat de technische levensduur honderd jaar is. Het gebruik en de aanpassingsbehoefte vanuit dat gebruik zijn de sleutelwoorden bij de beschouwing van levensduren. Met de afzonderlijke definities van technische, functionele en economische levensduur komen we er niet. In de praktijk gaat het om de samenhang tussen die drie invalshoeken te herkennen om vervolgens meer gevoel voor de tijd te krijgen.

    Lees meer

  • begrippen maken feiten overbodig -4

    Door: Martin Liebregts

    Sleutelbegrippen bij kwaliteitsaanpassing

    Essentie van woningaanpassing

    Over allerlei afzonderlijke onderdelen van de kwaliteitsaanpassing van de woningvoorraad worden hele studies verricht en uiteenlopende verhalen verteld. De een weet het nog gedetailleerder dan de ander. Een van hen ben ik (soms). Het zijn vaak de oneliners die in dergelijke uiteenzettingen domineren. Onderhoud, comfort, energie, gezondheid etc. passeren dan het papier. Bij nader inzien allemaal maatschappelijke thema’s, die niet afzonderlijk maar integraal een rol spelen bij de gewenste, te beschouwen exploitatieperiode. Het betreft allemaal afzonderlijke bijzaken, die pas gezamenlijk iets over de kwaliteit zeggen. De essentie van de kwaliteitsaanpassing is naar mijn mening simpeler en gaat het hierbij om drie hoofdkwesties (of sleutelbegrippen):

    • Ingreep voor wie (doelgroep en vraag)?
    • Ruimte en aanpassing (aanbod)
    • Eenheid van handelen (woning, individu, ensemble, gemeenschappelijk).

    Lees meer

  • begrippen maken feiten overbodig -3

    Door: Martin Liebregts en Jelle Persoon

    De cycli van de kwaliteitsaanpassingen

    De aandacht voor de bestaande woningvoorraad en voor de kwaliteitsaanpassing ervan is in de directiekamers van woningbeheerders nog vaak te gering. Het spitst zich nog te veel toe op de jaarlijkse vaststelling van de onderhoudsbudgetten. Ondanks de wetenschap dat de te verwachten gemiddelde leeftijd van woningen honderdtwintig jaar is (1). Over de kwaliteit van de nieuwbouw wordt tegelijkertijd eindeloos gediscussieerd. Over de kwaliteit van één procent van onze woningvoorraad – de nieuwbouw – worden bijeenkomsten op alle niveaus belegd, terwijl de bestaande voorraad met zo’n negenennegentig procent het moet doen met een begrotingskantlijn. Een dergelijke houding is mede ontstaan door de kortetermijnvisie op de levensduur van de voorraad (vijftig jaar). Na de gereedkoming van een woning is men bezig met het AFSCHRIJVEN in plaats van het optimaliseren van de te leveren kwaliteit in een veranderende samenleving.

    BouwhulpGroep

    Lees meer