Het beheren van vastgoed kent verschillende aspecten, waarvan technisch onderhoud het meest bekend is. Maar het is veel breder geworden dan enkel techniek. Het komt er op neer dat voor een eigendom (van jezelf of van iemand anders) aan bepaalde eisen wordt voldaan, gedurende een bepaalde tijd. Wat er wordt beheerd, maakt niet zoveel uit. De horizon van wat er bekeken wordt, is wel van belang. Het probleem van het huidige beheer is dat het veelal een korte termijn beslaat. Een lange termijn visie leidt uiteindelijk tot andere beslissingen.
Verandering nodig
Van oorsprong wordt de levensduur van een gebouw op vijftig jaar vastgesteld. Dat is nu eenmaal de gebruikelijke periode die men in de woningbouw hanteert, vaak gebaseerd op de financiële exploitatieperiode. In de meerjarenplanning is de ‘stop’ van het project hier vaak op gebaseerd. Bij een renovatie of een ingreep wil de opdrachtgever dan nog wel eens de exploitatie oprekken, aangezien er in kwaliteit wordt geïnvesteerd. Dit is echter zeker geen regel. Eigenlijk moet het uitgangspunt van het bouwen van een woning zijn dat die woning lange tijd mee gaat. In ieder geval veel langer dan vijftig jaar. Dit heeft gevolgen voor de (investerings)beslissingen. Aan de hand van drie thema’s wordt getoond hoe een lange termijn visie past binnen vastgoedbeheer.
Altijd naar label A
Als is vastgesteld dat gebouwen lang mee gaan, dan kunnen de onderhouds- en beheermaatregelen daarop worden afgestemd. Binnen de renovatiepraktijk is vanuit de praktijk teruggekeken (1) naar de optredende cycli van gebouwen (figuur 1). Aan de hand van historische gegevens van zes verschillende complexen is nagegaan wanneer ze zijn gebouwd, wanneer gerenoveerd en soms zelfs al wanneer de tweede renovatie plaatsvond. Deze (korte) analyse laat zien dat gemiddeld om de dertig jaar een grote ingreep in de woningen plaatsvindt. Maar bovendien blijkt, en dat is veel belangrijker, dat nu woningen gerenoveerd worden die in 1920 gebouwd zijn. Deze woningen ondergingen al twee grote ingrepen en beginnen daarmee een volgende cyclus van dertig jaar. Daarmee kan de levensduur van honderdtwintig jaar bereikt worden.
Een onderhoudsingreep eindigt niet bij een vijftienjarige beurt. Er zijn veel meer mogelijkheden, maar binnen de korte termijn die veel gebouwbeheerders hebben, namelijk het beschikbare budget (dat vorig jaar gereserveerd is) is er niet veel mogelijk. Toch kan er ook binnen een beperkte ingreep een hoog kwaliteitsniveau worden nagestreefd. Er zijn maatregelen die je niet binnen een korte termijn kunt terugverdienen. Het alternatief is een goedkopere, maar vaak ook kwalitatief mindere oplossing. Neem als voorbeeld de bestaande spouwmuur. Deze kan worden nageïsoleerd, maar hiermee kan de Rc waarde slechts tot ongeveer 1,5 m²K/W worden verbeterd. Een alternatief is binnen- of buitengevel isolatie of zelfs een volledig nieuw buitenblad. De kosten van deze ingreep zijn natuurlijk hoger (150-200%). Binnen de gestelde termijn van een onderhoudsingreep (veelal 15 jaar) drukt dit te zwaar op het project en valt deze optie af. Ondanks de korte termijn ingreep kan toch aan de lange termijn worden gedacht. Door nu toch de ingreep op het hoge niveau uit te voeren, krijgt men voor de lange termijn een beter resultaat. De hogere investering mag wel gespreid worden over een langere periode. Het opnieuw metselen met een exploitatie van vijftien jaar is te kostbaar. Indien de investering over dertig jaar mag worden verdeeld, zouden de kosten per jaar wel eens verbazend dicht bij de exploitatiekosten voor een (kwalitatief lagere) vijftienjarige ingreep uit kunnen komen.
De woning wordt niet afgebroken als hij vijftig jaar is, de woning gaat honderdtwintig jaar mee. Dat betekent dat de ingreep die we nu uit voeren er over vijftien jaar nog zit. Hiermee worden doelen die de corporaties nu stellen, zoals ‘label B’ of ‘twee labels omhoog’, achterhaald en geldt dat voor iedere woningingreep label A uitgangspunt moet zijn. De maatregelen die corporaties nu (in een lagere kwaliteit) uitvoeren, zoals het isoleren of het vernieuwen van een dak, worden over vijftien jaar namelijk niet nog een keer uitgevoerd. En op dat moment is de kwaliteit van de woning echt achterhaald.
Van energiebesparing naar energieopwekking
Duurzaamheid kan in veel verschillende aspecten worden vertaald. Van een cradle-to-cradle aanpak tot een duurzaamheidsladder. Voor de meeste gebouwbeheerders is het toch echt gekoppeld aan energiegebruik en de reductie daarvan. Maar er is meer dat van belang is. Milieueffecten kunnen in een getal uitgedrukt worden (2).
Als we kijken naar de milieueffecten die een gebouw veroorzaakt, dan kun je onderscheid maken tussen materiaal gerelateerde milieubelasting (55%) en energie gerelateerde milieubelasting (45%). In bijgaande afbeelding is deze verdeling in de middelste kolom weergegeven. Hierbij zijn enkele opvallende kenmerken te noemen.
Het materiaal gerelateerde deel kan worden onderverdeeld in het bouwen, het onderhoud en vervangen en het slopen. Over een periode van honderdtwintig jaar kan de milieubelasting worden verdeeld over het bouwen (30%), gebruik (50%) en sloop (20%). Bij een andere referentielevensduur, bijvoorbeeld zestig jaar (de helft), dan is er twee keer bouwen en slopen nodig, terwijl het gebruik gelijk blijft. Op het totaal geeft dat een verschil van twintig procent aan milieubelasting.
Het gebouw gerelateerde energiegebruik is slechts een gering deel van het totale energiegebruik, slechts een kwart van de milieubelasting veroorzaakt door energieverbruik is direct aan het gebouw te koppelen. Het consumptieve verbruik (koelkast, computer, verlichting en dergelijke) is drie keer zo groot. Beïnvloeden van het consumptieve elektraverbruik biedt nieuwe kansen. De kolom aan de rechterzijde maakt inzichtelijk wat de totale milieubelasting wordt als er vijfendertig vierkante meter zonnepaneel wordt toegepast. Dat compenseert volledig het consumptieve elektraverbruik, met slechts een kleine toename in materiaalgebruik, veroorzaakt door de panelen. Hiermee verandert de woning van een energieverbruiker naar een energieopwekker.
De huidige praktijk, ingesteld op een korte levensduur, heeft een index van honderd. Door op een ander manier met de woning om te gaan en een langer tijdsperspectief te nemen, is de spreiding van de ingrepen door de tijd groter en zal de index voor milieubelasting afnemen tot vijfenzeventig. De volgende stap is dan om de woning te veranderen van een passieve woning naar een actieve woning, om uiteindelijk op een index van vijftig uit te komen. Ten opzichte van onze huidige praktijk kunnen we de milieulast op termijn dus halveren.
Componenten als bouwstenen voor kwaliteitsaanpassingen
Het is dus mogelijk om langzaam naar label A te gaan. Maar het geldt niet alleen voor energetische maatregelen dat verbeteringen in stappen plaats kunnen vinden. Steeds meer zal het aankomen op maatwerk. Bewoners hebben eigen ideeën over hoe hun woning eruit zou moeten zien en wanneer dat moet gebeuren. Soms willen ze mee doen met een renovatie, een andere keer niet. Veel opdrachtgevers gaan dan ook over naar vraaggestuurde renovaties. Alleen aan de binnenzijde (keuken, douche en toilet) of zelfs aan de buitenzijde. Drijfveer achter de vraaggestuurde renovatie is dat de corporatie komt op het moment dat ze ook gewenst is en anders wegblijft. Natuurlijk kan niet verwacht worden dat iedere keer opnieuw een plan wordt gemaakt. Het wordt een deel standaardisatie die op maat gemaakt moet worden voor de specifieke situatie. De corporatie kan in dat geval het einddoel formuleren en de bewoners bepalen zelf of ze er gebruik van maken of niet. Hiervoor worden verschillende bouwstenen (componenten) uitgewerkt. Denk hierbij aan een uitbouw, een zolder, een erker of een keukenindeling.
In de (nabije) toekomst wordt het steeds meer de praktijk om onderdelen te kiezen die voor een groot deel al zijn uitgewerkt. Deze bouwstenen maken het mogelijk om een woning in stappen te verbeteren op het moment dat het geschikt is. Uiteindelijk is er dan wel een lange termijn doel gesteld voor de woning.
Van korte termijn naar lange termijn
Vastgoedbeheer kent vele aspecten. Het beheren, beheersen en verzorgen van het gebouw staat voorop. Op basis van de genoemde stellingen kan de korte termijn visie (langzaam) over gaan naar een lang termijn visie. Niet iedereen kan of wil deze stap maken. Maar op termijn is visie nodig om tot efficiënt beheer te komen.
Bronnen
1. Artikel ‘De regelmaat van de woningaanpassing’ 6-08-08 kennisbank www.bestaandewoningbouw.nl M. Liebregts H. van Nunen
2. Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment. (Proefschrift Haico van Nunen, BouwhulpGroep 2010)
